房产被开发商抵押了怎么办

购房人发现房屋被开发商抵押时，若抵押行为在购房合同签订前完成，开发商需获得抵押权人书面同意方可转让房屋给购房人，否则转让无效。购房人可要求开发商返还购房款及赔偿损失。解决方案包括开发商逐步还款销售、抵押人提前归还款项解押、买方将购房款存入指定账户归还贷款、买受人转让房产时申请转按揭手续。若开发商隐瞒抵押事实并欺诈出售，购房者可要求返还已付款项及赔偿，赔偿金额不超过已付房款的两倍。

法律分析

如果查实开发商已经办理了购房人所购房屋的抵押登记手续，且抵押行为在购房人与开发商签订购房合同之前，根据法律规定，开发商只有在取得抵押权人即贷款银行，书面同意的情况下才能将作为抵押物的房屋转让给购房人，否则，其转让行为无效。在此情况下，购房人与开发商签订的商品房买卖合同无效，购房人有权要求开发商返还已支付的购房款，并赔偿其因此所遭受的利息及其他损失。

房屋被开发商抵押怎么办

1、开发商对抵押房逐步还款，逐步销售。先还款，后销售，保证出卖的商品房处在已解除抵押状态。

2、开发商在履行告知的前提下，签订房地产买卖合同之后，由抵押人自筹资金，一次性提前归还出卖房屋的对应的款项，由房管部门办理抵押登记涂销，再办理买卖合同登记备案。在抵押人取得完全产权之前，买方大部分房款尚未支付，因此买方资金的安全性较高。

3、买方和开发商签订合同后，买方、开发商和提供贷款（银行）三方约定，由买受人将购房款存入银行指定帐户，专门用以归还房地产开发商所应支付给银行的贷款。银行出具证明办理抵押涂销。

4、买受人在购买房后，办理了部分购房款按揭贷款，在贷款清偿之前，买受人又将其房产再次转让的，原买受人在与次位买受人签订合同后，共同向银行申请办理转按揭手续。

另外，如果开发商隐瞒已抵押的事实，将房子卖出，是一种欺诈行为，这种买卖合同无效，购房者可以请求返还已付购房款及利息，并赔偿损失，要求开发商承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。

结语

购房人在发现房屋被开发商抵押时，可以采取多种措施保护自身权益。一方面，购房人可以要求开发商逐步还款并逐步销售抵押房屋，确保购房物业处于解除抵押状态。另一方面，购房人可以要求开发商在告知的前提下，由抵押人自筹资金提前归还相应款项，办理抵押登记涂销，再办理买卖合同登记备案。此外，购房人还可以与开发商和提供贷款的银行三方约定，将购房款存入指定账户用于归还贷款，并取得银行的抵押涂销证明。如果开发商隐瞒抵押事实并进行欺诈行为，购房人可以要求返还已付购房款及利息，并要求开发商承担赔偿责任，最高不超过已付房款一倍的金额。购房人在维护自身权益时应当依法行事，寻求法律援助或咨询专业律师。

法律依据

《中华人民共和国民法典》

第一百四十八条一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。