资产基础法评估的工作底稿编制和整理方法

资产评估的基本方法或途径主要有成本途径、收益途径、市场途径三种，在企业价值评估的实践中，当我们以企业资产负债表为基础分别按资产类型适用的价值类型和价值前提，选择的恰当价值标准和方法进行评估时，评估的途径即演变为资产基础途径。

使用不同方法进行评估时,在资料的收集和底稿的编制问题上有其共性的一面，即无论什么对象或无论采用什么方法评估都必须取得或编制相关的工作底稿，比如：评估对象的权属类资料、财产清查类资料或分析性底稿、选用评估方法的依据资料、资产或权益状况的考察分析类资料或底稿、评估前期的准备类工作底稿、评估管理类工作底稿、评估后期的测试类工作底稿等等；另一方面，不同的评估方法或途径所需获取和编制的信息资料和工作底稿在侧重点、详略程度等方面会有显著的区别，比如，采用资产基础法进行评估时，财产清查类的底稿就是“重头戏\"，必须格外关注并界定评估范围、各类资产存在的状况等,而在采用收益法评估时,有关资产自身创造收益的环境、资产或权益的结构状况及其综合形成的盈利能力或产生现金流量能力情况等则是评估师关注的焦点，与其相对应的考察、评价和分析判断类工作底稿的编制就很关键。因此，我们把评估工作底稿的编制和整理按不同的评估途径分解成三个部分，着重从评估底稿与评估方法的配套方面进行讨论。

（一）资产基础法应用中的具体步骤

资产基础法是以企业的会计报表——资产负债表作为导向的评估方法。具备两个特点。一是不仅需要对原资产负债表中的资产与负债的项目重估其评估基准日的价值,还需要在原负债表中增加和剔除若干的资产科目和负债科目；二是在应用资产基础评估法时，由于需要对企业的不动产、机器设备和其他门类的资产分别进行评估，因此需要依靠具备相关专业知识的人员参与工作。运用资产基础法进行权益价值评估主要分五个步骤：

第一、分析确定运用资产基础法的理由。一般情况下，以持续经营为前提对企业进行评估时，资产基础法一般不应当作为唯一使用的评估方法。也就是说,并不是不能使用资产基础法，而是要分析:1、何种情况下才是唯一,2、无法采用其他方法的原因,如管理混乱、资料不完整，3、如果采用资产基础法可能会产生的对评估结果的理解和承认问题。须考虑：1、不要一开头就直入资产基础法，而是退一步求其次，这是行业的常识，2、分析什么情况下不能用资产基础法做,3、划分一个大致的原则，如对资产经营模式，技术和人才的经营模式的情况进行分析和区分.

第二、确定企业整体价值(或股东全部权益价值、股东部分权益价值）的价值类型和价值前提.根据《资产评估准则－基本准则》和《企业价值评估指导意见(试行）》的规定，这是企业价值评估中必须首先明确的事项。需要说明的是：由于企业价值评估作为一个评估实务新的分支，评估对象本质上是权益而非资产的概念，因此，企业整体价值（或股东全部权益价值、股东部分权益价值)的价值类型与我们以往习以为常的资产的价值类型有很大的区别,它是根据特定的评估目的、按照企业价值评估进行的条件和评估结果的适用范围确定的股东权益的评估结果价值属性，分为：市场价值和市场价值以外的价值（一系列不符合市场价值定义条件的资产评估价值形式的总称或组合，例如，续用价值、投资价值、保险价值等

等。)，不能因为在各单项资产评估中所确定的主要单项资产适用价值类型而认定企业价值评估结果的价值类型，这是两个概念，也是企业价值评估与单纯意义上的单项资产（动产、不动产或无形资产等）评估价值类型确定中显著的区别。

第三、确定每种资产类型适用的价值类型和价值前提.在应用资产基础法具体评估企业各单项资产之前，评估人员需要首先考虑每种资产类型适用的价值类型和价值前提。原则上，企业每一种资产类型所选择的恰当价值标准,应当为先前所选择的企业整体的评估价值标准。但实际上在对各单项资产进行评估时往往是根据该单项资产的存在状态、市场状况等按照资产评估的“估价标准”确定选用重置成本、收益现值、现行市价或清算价格中的一种。

对于某一单项资产的评估可供选择的四种价值前提：一是作为持续经营企业的一部分的继续使用时的价值；二是作为某一资产集合的一部分处于适当位置时的价值；三是在正常资产处置中的交易价值；四是强制清算条件下的交易价值。

第四、具体运用一种或多种评估方法进行评估。在对所评估企业资产负债表进行调整后，资产基础法的下一个步骤就是对各类资产具体运用一种或多种得到普遍认可的评估方法进行评估.

资产基础法的基本程序是对企业所有的资产分别进行评估。这些资产包括财务资产、有形资产和无形资产.同时,如要求评估的是股东全部权益价值或部分权益价值时，则还需评估付息债务，通常涉及的资产与负债有:1、财务资产：现金、应收账项、预付费用、短期投资等；2、有形动产：机器设备、家具与固定装置、汽车和存货等；3、不动产：土地使用权、建筑物、构筑物等；4、无形不动产：租赁权益、通行权、矿产开采权、用气和用水权、开发权等；5、无形动产：专利、商标、版权、计算机软件、商业机密、与客户的联系、商誉等；6、长期投资：主要是长期股权投资；7、流动负债：短期借款、应付账款、应交税金、应付工资等（又可分为付息债务和不付息债务）；8、长期负债：长期借款、应付债券等（又可分为付息债务和不付息债务）；9、或有负债：未解决的税赋争议、未判决的诉讼、未解决的环境污染问题等。

第五、对各单项资产和相关负债的评估结果进行整合和归总计算确定评估值。一方面，须将各单项资产及相关负债的评估值进行加和计算,从而确定初步价值结论，另一方面，又须对加和计算出的评估结果进行分析测试和必要的验证。尤其是要考虑评估结果与评估对象之间的匹配。

不难看出，运用资产基础法进行企业价值评估实际上是一种“整、分、合”的评估思路。即先把企业作为一个整体的评估对象，从评估进行的条件和评估结果的适用范围的角度确定评估价值类型并分析选择评估方法的理由，然后，具体深入到企业不同的资产合相关负债项目逐项进行评估,最后，再回到企业整体的起点对初步评估结论进行分析和综合平衡确定评估结果。其中：最初的最后两个环节的操作与运用其他评估途径或方法有相通之处，唯中间的对企业不同的资产合相关负债项目逐项进行的评估环节有其特殊性,特别是评估范围的界定、具体各类型资产评估的价值标准的选择等方面。从编制评估工作底稿的角度看，必须反映运用资产基础法评估思路的全过程，一是要取得反映企业总体情况、确定评估目的的依据等资料并形成对企业资产和相关负债的范围等方面的认识、判断类工作底稿，二是要通过对资产所有资产及相关负债的清查核实、现场勘察等获取大量的对各单项资产现场测试的一手资料,并形成相应的分析、询价等方面的工作底稿,三是要编制评估初步结果测试类的工作底

稿。

（二）各单项资产评估工作底稿的编制

1、财务资产

(1）对于财务资产中的现金、银行存款、其他货币资金，只需采用现金监盘、存款询证、账项核对等办法，获取或编制现金盘点倒轧表、银行询证函、对账单和存款余额调节表等资料，对其数额进行核实即可。

（2）对于应收账款和应收票据，需要根据可实现的应收金额进行评估。采取的评估方式一般有两种：一是在企业财务报表经审计后或审核后提取了应收账款的坏账准备时，评估人员必须根据企业以往坏账发生及行业一般的情况，编制坏账准备提取比较表，判断所提取应收账款坏账准备的足够程度，如不足,应再予补提；二是对未提取应收账款坏账准备的企业，评估人员可根据以往应收账款的收取金额所占比例状况编制账龄分析表，确定对当前应收账款的净现金收取额。对于账龄较短的应收款和票据也可以经发询证函或检查核实后以账面值作为评估值。

（3）对于预付账款，评估人员也是评价其可实现的净值，一般情况下，预付费用可继续保持以历史成本为基础的账面价值，但评估人员需要分明细项目编制分析表，根据预付费用对于企业持续经营的价值情况，确定企业是否准备在营运周期内从预付账款获取其经济收益。此外，为核实预付账款的存在性，还需要实施询证并获取询证函等工作底稿.

2、不动产

不动产中包括所拥有的土地使用权、各种建筑与固定设施。不动产的评估可采用三种评估途径：成本途径、收益资本化途径和销售比较途径进行评估。

（1)在以成本为基本评估途径时，不动产的土地使用权与建筑物是分别进行评估的。

土地使用权需要在假设其为空地和在未开发的前提下，依据土地的最佳用途进行评估.因此，评估人员需要首先调查待估土地使用权的面积、通行状况、周围设施、是否临街、地形、距某地的距离、出售时点与出售时的特殊条款等重要因素，编制土地基本情况表、宗地现场勘察表、相关用途的用地因素条件调查表等工作底稿，然后，以其为基础，获取市场上最具可比性地块土地使用权的销售价格资料,最后，编制影响地价分析表进行定量的调整.通过对调整后的销售数据进行分析，得出所评估土地使用权的价值.

所评估建筑物与构筑物的评估价值将根据重建其功能用途的现行成本减除损耗后得出.具体操作中是通过编制建筑物评估作业勘察分析表、建筑物评估评定表等工作底稿俩进行的，前者是全面记录反映建筑物的结构、装饰、设备等方面实际状况的工作底稿，后者是对建筑物的上述实际状况对照不同类型建筑物的标准分值进行打分评定其成新率并根据重建其功能用途的现行成本减除损耗后的情况确定其重置成本.土地使用权评估价值加上建筑物与构筑物评估价值是所评估不动产成本途径的评估价值。

（2）在以收益资本化为基本评估途径时，主要是采用房地产收益资本化法和租金剥离法.在采用房地产收益资本化法时,评估人员首先是获取待估建筑物的历史收入和类似建筑物的收入，编制相关收入调查表;其次是预计通过不动产租金收入所获得的经调整的经济收益，编制房地产收益预测表；第三是编制折现率确认表,确定折现率；最后将上述表格及其相关的原始依据资料进行汇总分析，编制综合的收益现值法评估工作底稿。

采用租金剥离法时,所评估不动产的价值为确定期限内预计经济收益的现值,然后，评估人员对确定预测期限结束后所产生的剩余收益进行评价。计算期限间隔内经济收益现值的折现率通常称为持续资本化率。剩余收益评估时的资本化率通常称为剩余资本化率。由于资产所处的剩余寿命期限的差别和两种投资阶段的不同风险,剩余资本化率通常与持续资本化率是不相同的.所评估不动产的最后评估价值为前阶段预计经济收益的现值与剩余收益价值的现值之和。所需编制的工作底稿是将上述两者的预测表进行归纳形成租金剥离法的综合评估底稿。

(3）市场比较途径的依据是有效市场供需关系的经济学原理。即在有效的、自由的、可比较的二级市场中,且此市场正确地体现了相当数量的自愿购买者与自愿的出售者的交易活动，则此市场最能决定所评估资产的价值。

在采用市场比较途径时,评估人员首先需要收集有关相似不动产相对最接近当前的销售信息,确定参照物;然后，对待估房地产与所选取参照物之间的交易的时间、土地与建筑的比例、绝对位置与相对位置,离开人口聚集中心与交通要道的距离、寿命、客观经济环境、所能获得的市政或其他类型的服务、正面状况与通道状况、地形与地基、自然环境方面的状况、特殊的融资形式或有关销售交易的其他条款规定等因素进行比较分析，编制比较分析表,决定是否需要进行必要的定量调整；最后，根据以上情形，将每一项数据调整至可进行比较的状态。依据经过调整的销售比较数据，得出以市场为主导的评估比率（一般以开发后的建筑面积每平方米价值的比率来表示)。将所评估不动产的面积乘以评估比率，便可得出销售比较途径的评估价值。

采用市场比较途径评估房地产需编制的工作底稿主要包括:房地产交易实例调查表――房地产基本情况、个别因素说明、区域因素说明、交易情况说明、位置与平面图、资料来源等，旨在准确了解市场行情；案例比较修正情况表――以对比参照物销售单价为基数，通过交易情况、区域因素、交易时间、个别因素的修正得出修正后单价；交易实例调查分析汇总表――分别各种比较因素将待估房地产与所选取的参照物进行具体项目的比较最后进行汇总。

为获得所评估不动产最终的综合价值，评估人员必须慎重地分析所采用的每一种评估途径所得出的数值。在确定评估结论时，评估人员需要考虑每一种评估途径所使用数据的数量和质量，衡量每一种评估途径对于所评估不动产特性的适用程度和有效程度,根据这些因素，综合各种评估途径得出的结果，才能得出体现所评估不动产全面情况的评估价值。

3、有形动产评估

有形动产包括固定资产中的机器设备、模具、运输车辆和材料输送设备、办公设备等；流动资产中的存货、工具、办公家具等。各种有形动产价值评估的方法都是基于成本、收益

和市场三种评估途径。在流动资产的评估中，往往评估结果与账面价值相差无几。但评估商贸企业或不动产开发企业，存货的价值就值得重视，且变化也较大.

（1）存货

当存货易于以其目前所拥有的量予以重置时，重置成本法通常能很好地确定其评估价值。但采用此种方法评估存货时，需考虑在一般经营活动中存货能否满足客户需求且能获得较好利润.评估时，一要对企业财务账目的存货流转情况进行分析，编制存货周转率或存货货龄分析表，二要考察存货近期价格的变化，编制账面价值与当前市场价格的比较分析表,三要通过清查盘点了解存货的品质情况。当然，为确定存货的存在性,评估中还应当对存货进行盘点清查并关注存货的权属情况，需编制货获取存货的盘点抽查表、盘点差异分析表等。

市场比较法可用于确定产成品的预期销售价格,即运用确定存货可变现净值的思路进行评估。当以预期销售价格作为评估价值的依据时，必须考虑处置这些存货所需要的时间、处置中预期发生的费用、销售佣金、适当的折扣(包括存货数量方面的折扣）和装运费用等。评估中，一是编制相关存货销售价格调查分析表，二是编制企业相关存货处置过程情况分析表，三是编制企业相关存货历史价格变动分析表,四是获取存货最近的销售价格。

当所评估存货的价值必须经过获利的经营才能体现时，收益法也可应用于其价值评估。由于存货的交易量通常可能是很大的，因此，存货的最佳用途是在持续经营交易的持续供货中实现的。一些不动产开发企业的存货也可以用收益途径评估，其工作底稿的编制已在前文说明。

评估人员应根据所获得的企业财务历史数据（包括所支付处置费用和相关投资的回报）的数量和质量，并根据所评估存货最可能处置方式采用一种或多种方法进行评估.然后得出的评估结果确定其价值.

（2）其他有形动产

其他有形动产包括固定资产中的机器设备、模具、运输车辆和材料输送设备、办公设备及存货中的工具等。由于涉及面较广,评估中的清查工作就显得非常重要，尤其是要注意其范围的界定,如成套设备所包括的组件等。从编制工作底稿的角度看，一是对设备总体情况和权属情况进行了解，编制设备调查表,确定相关设备评估的范围等，防止重复和漏评；二是编制设备清查核实计划，分别不同类别安排相关人员进行清查核实；三是编制现场勘察计划，在分别按设备年代、单台套价值和性质进行划分的基础上，决定勘察方式、勘察人员（包括是否利用专家工作以及相应的方式等），最后再统计勘察结果及处理情况；四是编制设备状况清查说明，主要说明设备分布、生产线及重要设备名称、工艺流程及重要设备等。上述工作底稿是进行设备评估的基层工作底稿。

通常情况下，对于动产，一个自愿的买方不会向一个自愿的卖方支付高于重置成本的费用,因此，重置成本折余法是一种常用的评估方法.在采用重置成本法评估设备时，其工作底稿主要包括：①逐个设备编制设备状况调查和现场勘察评定表，分设备类别对设备运行、维护等状况进行勘察鉴定和评价，评价中需根据不同设备的主要考量指标及根据其重要性程度确定的标准分值逐项进行对照打分并确定其成新率；②编制设备评估计算表，依据设备的询

价资料、进口设备的价格构成和相关设备的一般费率等资料计算设备的重置成本,最后再结合评定所确定的成新率计算确定评估值。

有形动产采用收益途径评估时，通常是根据所评估资产以往的租赁状况或和使用情况，计量其剩余使用寿命期内租赁收入或使用过程中产生收益（或净现金流，下同）的现值.首先需要估计所评估资产剩余的使用寿命，此使用寿命一般应是资产剩余的物理性、功能性、技术性或经济性寿命中最短者;然后，评价其公平的租金率或收益率，用全部的租金收入(或使用过程产生的收益）减去出租方所承担的有关保险、维护与其他的有关费用（或使用维护成本费用），得出整个预期剩余使用寿命期内租金净收益（或使用净收益)的预计值；最后再确定一个适当的折现率(出租期或使用期内公允的、考虑风险的回报率）。所得到的整个剩余使用寿命期内预期租金收入或使用过程中产生收益的现值即是通过收益途径获得的评估价值.相应的评估工作底稿将包括：①设备使用状况调查表，着重从收益能否单独辨认的角度考虑是否可以使用使用法评估；②设备以往使用情况(或租赁情况）收益统计分析表,旨在为预计剩余使用寿命期内租赁收入或使用过程中产生收益提供依据；③编制设备收益现值预测表，主要是分析确定设备在有限期的剩余年限内各年收益额和折现率，最后确定评估值；④对可单独辨认其收益且有特定技术含量的大型设备评估，往往还需要编制有关预测收益的分成计算表，计算有形资产与无形资产之间在预测收益中的贡献比例.

应用市场途径评估是通过比较恰当的二级市场上相同或类似设备的价格来确定待估设备评估值。需要假设存在一个交易活跃的二级市场,能够从此交易市场获得可靠的信息资料。应用此评估途径时，首先,要获得类似设备进行二次交易时的数据资料；然后，对这些数据按照合理的比较基准进行分析，编制比较分析表，按交易时间、交易情况等因素逐项进行比较分析，如有必要改善这些数据对于待估设备的可比性与适用性，则应作一定的调整;最后,依据这些经调整的交易数据,评估人员将确定最能体现所评估资产假设交易的可比较销售。

最后，评估人员将依据各种评估途径可靠程度与可信程度,对各种评估方法所得出评估结果进行综合，最终完成所评估动产的价值评估。

4、无形不动产

无形不动产是属于有形不动产无形的、符合法律的权利.资产类型包括租赁权益、与法律特许或与各类不动产许可证有关的权益、勘探权、用气权、用水权、使用权、开发权、土地通行权（包括旅游景区的游览权）等等。作为不动产的无形部分,这些资产的价值是相关不动产价值的一部分或派生部分。

对于不动产的无形权益，有许多评估方法，但这些方法还是都可归纳为三种评估途径，即成本途径、收益资本化途径和销售比较途径。

成本途径不是无形不动产价值评估经常使用的评估途径，无形不动产一般是不动产使用、勘探、开发等符合法律的权利，不动产的成本通常与无形不动产权利的获得无关。而收益途径是无形不动产权益评估中广泛应用的评估途径.市场比较法也是应用于某些无形不动产权益的评估方法,如某些无形不动产权益存在着适合出售交易的二级市场.

无形不动产的评估工作底稿往往是在评估不动产中一并形成的,也就是说，它是在对相

关不动产使用中的权益进行考察的基础上，在采用收益法评估时，是通过编制有关预测收益的分成计算表，计算有形资产与无形资产之间在预测收益中贡献比例的办法确定其评估值；在采用市场法时，是通过编制拆分比较表的方式确定评估值.

与不动产的评估相同，无形不动产的评估依据是对所有可运用的评估数据资料的综合应用和所应用的各种评估途径得出的结果。评估人员通过分析和综合各种评估途径得出的结果确定所评估无形不动产的评估价值.

5、无形动产

无形动产包括通常称为无形资产和知识产权中的大部分资产.主要包括：购销关系类（如客户名单、优惠的供货合同）、企业或其产品品牌类（如所需要的授权证书、企业名称、商标和经营时的名称等）、生产或经营技术类(如计算机软件、工程图纸与技术文件、专利、专有技术或商业机密等）、企业管理类（如聘用合同等)、商誉等。按是否可辨认情况分类有可分为可辨认和不可辨认两类。

第一、从可辨认的无形资产评估方法选用的角度看，与其他资产的评估相同，无形动产也是应用三种普遍认可的评估途径进行价值评估：即成本途径、收益途径和市场途径.可辨认无形资产的鉴定和评估中评估途径的采用，应有适当的次序.一般情形下,无形资产评估中首先应考虑市场途径,然后是采用成本途径，如果上述途径完成后或都存在不可克服的困难,最后才使用收益途径.评估人员应在每一项无形动产的评估中，运用这些评估途径中的一种途径或多种途径，根据对各种评估途径所得出的结果进行综合分析，确定评估的结论.

第二、从采用资产基础评估途径的角度看，当若干项无形资产被作为资产基础法中的资产时，有可能某一部分采用成本途径进行评估,另一部分采用收益途径进行评估，而还有一部分采用市场途径进行评估。虽然在无形资产的评估中可以采用多种评估途径,但作为一项普遍的定则，在资产基础法中，应至少有一项无形资产（如商誉）必须采用收益途径进行评估。这样才能核实与验证所评估企业的经济收益能力，才能验证企业有形不动产、有形动产价值的有效性。这是一个难点问题，也是当前改制评估中主要风险所在，因为，无论无形资产是否可以辨认,都要考虑它所存在的与其他有形资产分成流向企业的收益流或现金流的问题，“覆水难收”也许可以形象地说明这一难题；同时，评估中还必须考虑不可辨认无形资产对企业整体的作用问题，否则会有评估范围界定不清之嫌。有时，这些难题可能会成为评估师确定不采用资产基础评估途径进行企业价值评估的依据或理由。

在采用资产基础评估途径进行企业价值评估时，无论是对企业可辨认的无形资产分别进行评估，或是将企业的全部无形资产作为企业的整体商誉进行集中评估，都需要重视无形资产的存在状态。无形动产的鉴定、评估及留存寿命的分析是应用资产基础法评估企业价值中的一项重要程序。在某一具体的企业价值评估中，经对无形动产严密且充分彻底的分析之后，可能显示的结果是有名无实或其经济价值为零，也可能显示的经济价值是负值，这是应用资产基础法的特殊现象。此类无形资产评估后发生负值的现象，经济学称为经济弃损，在出现经济弃损时，表明有形不动产与有形动产的价值被夸大了，应予以减值。减值的方式一般是按有形不动产与有形动产各自占其原评估价值之和的比例进行分摊，分摊后,出现负值的无形动产的价值计为零.

可见，无形资产评估工作底稿将着重分为五类：一是存在性调查及确定无形资产范围及其依据类底稿，包括专利权属证明、相关无形资产的有效性调查（对生产、销售、管理的贡献历史数据和当前状况分析表等）等；二是评估方法选择依据及确定类底稿；三是市场同类相关无形资产的交易价格及交易情况类底稿(市场法评估）、重新开发某一具体无形资产的一般成本支出类的实际和测算类底稿（成本法评估）、无形资产收益分成计算及确定收益期、确定收益折现率等类底稿(收益法评估;，四是各项无形资产与相关有形资产相互作用关系的鉴别、分析类底稿;五是无形资产综合能力及其对企业贡献情况的分析类底稿。从底稿的要素看，既应有文本情况说明、又应有分析使用的数据分析表、还应当有评估值的计算过程表等。