本科毕业论文（
关于广州“三旧改造”工作的思考I
设计）
关于广州“三旧改造”工作的思考
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4．论文字体规范按《广东金融学院本科生毕业论文写作规范》和“论文样板”执行。
5．论文应书写工整，标点正确，用微机打印后，装订成册。
II
关于广州“三旧改造”工作的思考
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本人郑重声明：所呈交的本科毕业论文（设计），是本人在指导老师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果，成果不存在知识产权争议，除文中已经注明引用的内容外，本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。
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III
关于广州“三旧改造”工作的思考
摘 要
改革开放30多年，广州市在经济发展等方面取得了跨越性的发展。但在高速发展的同时也耗费了大量的土地资源，早期粗放式的发展模式更是以土地扩张来换取经济发展。进入二十一世纪，土地供需矛盾已，严重制约我省的可持续发展，进而影响我市全面建设小康社会的进程。“三旧改造”。而“三旧改造”政策正是推进节约集约用地工作的重要措施，有利于实现广州经济社会的又快又好发展，为广州市的经济发展提供土地资源保障，实现全面建设小康社会。本文通过对广州市“三旧改造”工作中存在的问题及对策的探讨，初步了解到广州“三旧改造”中存在着大规模的土地改造，导致城市文脉断裂，老广州的城市特色消失；居民对改造缺乏知情权，无法掌握决定权；大规模地改造反而推高房价，同时居民回迁困难，造成民生问题；同时补偿，产权及改造规划等等的问题，有助于正确认识到“三旧改造”工作中的不足，能够及时针对问题提出对策；吸引社会资金投入，建立健全城市集约型发展的效益评价系统，使三旧改造朝着健康稳定的方向发展，对广州建设全面发展的小康社会有着重要意义。
关键词：三旧改造； 旧村庄； 旧城镇； 旧工厂区
I
关于广州“三旧改造”工作的思考
Abstract
30 years of reform and opening up, the guangzhou in economic development and has the development. But in the high speed development of in the meantime also took a lot of land resources, the early focus model of development is more land expansion in exchange for economic development. In the 21 century, the land, the contradiction between supply and demand already, severely restricts the sustainable development of our province, further influence the course of building a well-off society. \"Three old transform\". And \\\"three old transform\\\" policies that promote economical and intensive land use of the important measures work, which is helpful to realize the guangzhou economic social quick and good development, the economic development of guangzhou city provide land resources guarantee and realize the comprehensive construction well-off society. This article through to the guangzhou \\\"three old transform\\\" existing in the work of the problems and measures, this paper preliminary understanding to guangzhou \\\"three old transform\\\" are in the first large-scale reconstruction, lead to the urban context fracture, old guangzhou city special features disappear; Residents for the reconstruction of the lack of right to know, can't grasp the decision; Large-scale reconstruction push high house prices instead, and residents move back hard, cause the people's livelihood; At the same time compensation, property and reconstruction planning and so on problems, help the correct understanding to the \\\"three old transform\\\" the disadvantage, can prompt then proposes countermeasure; Attract social capital investment, perfecting urban intensive development of benefit evaluation system, make three old transformation toward the direction of the healthy and stable development, the construction of guangzhou to the overall development of a well-off society has important significance.
Key words：Reform; Old factories; Old towns; Old village
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关于广州“三旧改造”工作的思考
目 录
摘 要„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„I Abstract„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ Ⅱ 一、广州市“三旧改造”工作的概述„„„„„„„„„„„„„„„1 （一）“三旧改造”的定义„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1 （二）广州市“三旧改造”工作的现状„„„„„„„„„„„„„„2
(三)“三旧”改造工作的目标任务„„„„„„„„„„„„„„„ 4 （四）广州市开展三旧改造工作的意义„„„„„„„„„„„„„„4 二、目前“三旧改造”工作中在的问题„„„„„„„„„„„„„„6 （一）“三旧”改造缺乏有力的研究基础及技术指导„„„„„„„„6 （二）“三旧”改造过程中资产主体不清„„„„„„„„„„„„„6
（三）过度追求改造速度，缺乏完善的考虑„„„„„„„„„„„„6 （四）“三旧”改造牵涉面广，城市特色保护难度大„„„„„„„„7 （五)拆迁安置难度较大，补偿标准难统一„„„„„„„„„„„„ 7 （六）改造资金短缺，居民生活维持要考虑„„„„„„„„„„„„7 （七）改造开发主体复杂„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„8 （八）三旧改造部分法规和操作细节不明确„„„„„„„„„„„„8 三、解决三旧改造工作中存在的问题的对策„„„„„„„„„„„„8 (一)累积经验，借鉴国内外先进经验„„„„„„„„„„„„„„ 8 （二）补偿应从实际出发，实事求是„„„„„„„„„„„„„„„9 （三）政府出台相应的土地出让金优惠政策和财政扶持政策„„„„„10
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（四）多种途径、多种方式保护历史文物„„„„„„„„„„„„„10 （五）充分发挥各区在“三旧”改造中的主体作用，调动各级积极性„10 (六)构建有力的监督检查系统„„„„„„„„„„„„„„„„„ 11 参考文献„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 12
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关于广州“三旧改造”工作的思考
关于广州“三旧改造”工作的思考
一、广州市“三旧改造”工作的概述
（一）三旧改造的定义
“三旧”改造是国家国土资源部与广东省开展部省合作，推进节约集约用地试点示范省工作的重要措施[1]。
2009 年 8 月广东省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》 出台，标志着“三旧”改造政策在广东省正式实施。“三旧”改造是广东省特有的土地改造模式，是指针对“旧城镇、旧厂房、旧村庄”的改造，包括城镇辖区内的旧民居、旧商铺、旧厂房、城中村、空心村、旧物业等的改造和市容村貌的整治等。“三旧”改造是在当前土地资源供需矛盾日益突出的情况下，拓展建设空间、保障发展用地的重要途径，是推进节约集约用地工作的重要内容，也是改善城市面貌和人居环境，提升居民生活品质，建设宜居现代城市的必然要求[2]。
“三旧”改造通过用地指标的调配及联合用地规划等措施，统筹规划旧城镇、旧厂房、旧村庄的统一规划改造，实现广州市的节约集约型用地的目标。
1.旧城镇
主要指城市国有土地内的旧民居、旧商铺、旧厂房等。包括建筑结构简陋，外观影响城市观仰的临时建筑、危旧居民建筑；物业土地利用价值率低的旧商铺、废弃旧厂房或旧仓库等。
2.旧厂房
主要指城市规划中及工业园内的旧厂房及严重影响城市规划的临时性工业建筑。包括国家禁止类和淘汰类产业的旧厂房；能耗量高于国家标准的能耗型旧厂房；与城市土地规划利用不符，容积率低于0.6的旧厂房及违章建造的厂房等。
3.旧村庄
主要指城市规划中的国有土地的旧民居、就商铺、旧厂房等。包括城中村、园中村；因产业调整而搬迁或者停产所留下的旧厂房、旧仓库；公共服务设施严重滞后的旧村居，村民须逐步迁出或整体搬迁形成的“空心村”；危旧居民用房、商铺等。
（二）广州市“三旧”改造的现状
改革开放以来，随着广州城市的快速和谐发展，将广州打造为“建立现代产业体
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系和建设宜居城市的示范区，引领全省科学发展的百善之区，面向世界、服务全国的经济中心城市之一”。而“三旧”改造正是打造这一目标的重要途径。
根据广州市“三旧办”初步统计数据，广州各区中符合“三旧”改造政策要求的用地面积约494.1平方公里，其中旧厂房171.66平方公里，占总量的34.7%；旧城镇55.96平 方公里，占总量的11.4%；旧村庄266.48平方公里，占总量的53.9%。十大重点地区（含白云新城和白云新城北部延伸区，不含空港经济区）共有三旧用地106.8平方公里，站广州三九用地总面积的21.6%，改造潜力巨大[3]。全市有138条在册“城中村”需要进行整治改造，其中全面改造的52条“城中村”全部分布在中心六区。
表1 三旧改造的改造面积
类型 三旧改造面积 所占比例 十大重点地区三旧改造面积 旧村庄 旧厂房 旧城镇 合计
从“三旧”改造的规划可看出，“三旧”改造的主要内容是旧村庄和旧厂房的改造。据此制订全市“三旧”改造近、中、远期目标任务和年度实施计划，力争用10年时间基本完成我市“三旧”改造工作，用3年至5年时间基本完成位于城市重点功能区的旧城成片重建改造工作、“城中村”全面改造工作，以及不符合城乡规划的旧厂房搬迁改造工作[4]。
依照广州市的发展战略，综合考虑现有的城市规划、旧城区的基础设施建设、历史文化资源以及长远发展的要求，广州市对各区的改造应结合各区的特色，进行特色的个性改造，如荔湾区旧城可大力发展成为岭南特色文化的先锋之地及商贸休闲中心，结合荔湾现有的传统岭南特色文化，发展商贸旅游、休闲娱乐和文化创意产业，建设成为具有国际水平的岭南文化休闲中心。
而目前广州旧厂房的改造则大多集中于荔湾区和白云区，其中以白云区的旧厂房改造项目居多。荔湾芳村的旧厂房以改造为创意厂园或写字楼为趋势，白云区的旧厂
266.48 km² 171.66 km² 55.96 km² 494.1 km² 53.9% 34.7% 11.4% 100% 66.9 km² 36.9 km² 2 km² 106.8 km² 占全市三旧改造总面积比例 13.5% 7.4% 0.26% 21.16% - 5 -
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房则多改为专业市场和零售业百货等。旧厂房的改造将带动整个地区的商业结构的“洗牌”，扩大各区的商业发展方范围。以太古仓为例。
图 广州市旧城更新改造规划[5]
表2 广州市52条全面改造“城中村”名单[6]
区 域 越秀区 天河区 荔湾区 城 中 村 名 称 杨箕、登峰 、西坑、瑶台 猎德、冼村、石东、林和、石牌、棠下、棠东、小新塘 花地、茶滘、东漖、西塱、坑口、坦尾、河沙、五眼桥、西郊、东塱、南漖、沙洛、海南、海中、海北、增滘、龙溪、葵蓬 海珠区 白云区 黄浦区 萝岗区
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数量 4 8 18 官洲、琶洲、沥滘、三滘、红卫、东风 三元里、萧岗 、江夏、陈田 、棠下 文冲、横沙 、下沙、长洲 、深井、茅岗、南岗 黄陂、玉树、暹岗、华沙 6 5 7 4 关于广州“三旧改造”工作的思考
作为广州集约型土地利用的最大矛盾“城中村”缺乏有效的规划及利用，因而广州针对不同类别的“城中村”进行个性化改造，以实现图里的有效利用，优化城市空间格局。其中最为突出的是位于珠江新城CBD的猎德村的改造项目，该项目涉及拆迁的户籍人口70000多人，3300多户，还有1万多人的外来暂住人口，在进行改造的时候，方案采取了“拆一补一”的补偿原则（四层为限，阶梯式安置），同时在保留的专属用地内建起一座五星级酒店作为集体经济发展的支撑项目，保障村民的收入分红。在进行规划改造的同时，政府不忘保留猎德村原有的一河两岸的祠堂文化，保留了岭南水乡的文化特色。猎德村的改造规划借助了位于CBD的优势，合理开发土地，既保障了土地的有效利用，促进经济发展，同时又保留了本地的文化精髓，为当地的经济增添了人文气息，这对于广州的“城中村改造”起到了一个很好的示范作用。
(三)“三旧”改造工作的目标任务
各区政府应当在广州三旧改造规划的基础上，对区内的各个整改情况进行调查、梳理。根据各区的实际情况，结合房屋危破状况、土地利用效率、环境条件、历史文化等因素，明确拆(成片重建模式)、改(零散改造模式)、留(历史文化保护性整治模式)的选址范围和更新改造方案，尽快组织编制完成本区旧城更新改造规划和年度计划，并将改造规划和年度计划提交市“三旧”改造工作领导小组审定后执行。
[7]
（四）广州市开展三旧改造工作的意义
纵观城市发展的历史，其实质就是一个不断更新改造的“新陈代谢”过程[8]。 广州现在处于社会全面发展的上升阶段，城市发展面积的不断扩张，土地供需矛盾不断加剧，使广州的城市发展开始趋于缓慢。通过三旧改造对市内利用效率低、闲置浪费的土地进行二次开发规划，挖掘新的城市发展空间，调整土地利用结构，改善城乡的空间发展规划，这使得广州紧张的土地供应形势得到缓解，将为广州的发展注入新的活力。
在过去2005-2010年间，广州的城市土地供应水平远远不足以适应广州的城市发展，每年平均供应土地约为258.74平方米，年均增长幅度为113.23%。 表 2005年-2010年广州土地供应总量变化（单位：万M2 、%） 年份 土地面积 增长率
2005 2006 2007 408.42 117.03 2008 242.99 -40.50 - 7 -
2009 407.1 67.54 2010 271.83 -33.23 合计 1552.42 33.89 188.19 455.30 关于广州“三旧改造”工作的思考
数据来源：广州市国土资源与房屋管理局
通过开展三旧改造工作，一方面将实现产业结构的优化及调整，升级传统的产业结构，通过对土地的利用方式及结构的重新规划调整、配置，将高污染，低效率的产业外迁的产业外迁到城市外围，或集中发展于工业产业园内。同时，引进高新科技产业及新兴产业，大力发展商业、金融等第三产业，从而实现产业的升级，改善城市的生态环境。
另一方面，合理利用三旧改造对城市布局进行重新的规划及打造，将有利于完善城市的基础实施及人居环境，提高居民的居住生活水平，打造宜居宜业的新广州。同时保留历史文化遗迹，最大程度地保护和恢复旧城风貌的做法，为城市生活增添新的人文气息，令广州保有浓浓的岭南特色。新旧交融的崭新城市形象，不仅能促进城市功能更新及土地资源的利益最大化，同时崭新的综合面貌及现代化水平也提高了广州的城市形象及世界形象。
三旧改造是于广州在土地红线内促进土地的节约集约型用地的重要途径，三旧改造是实现城市和土地可持续发展的必要过程 。通过完善城市空间架构，集约利用土地，提升旧城运行效率，为城市发展增添活力
目前，房地产开发的项目在城市的中心范围内由于土地供需不平衡，导致土地成本直升，加大了开发商的开发成本，优质的地块更是频频被拍出天价，为我市严峻的房地产市场频添压力，开发商也不得不将大部分的大盘项目开始往近郊甚至远郊迁移。
而三旧改造将城市中利用率低的甚至闲置的土地进行二次开发及出让，而这些地块通常是占地规模较大，地理位置优越的甚至处于CBD的地块，如珠江新城猎德村的开发。同时，能够阶段性扭转房地产市场 “市区份额下降、郊区份额上升”的发展态势，这其中释放出的土地规模将改变过去20多年房地产开发一直由外延式发展为主的模式，并在一定程度缓解中心城区的供求关系。
三旧改造带来的可开发地块的增加不仅扩大了房地产可开发的土地供给，为房地产业带来的强大的发展空间，同时，为加快三旧改造的进度及强度，政府通常会出台一系列的优惠政策，积极引导开发商参与其中，三得到政府的扶持和资金支持，降低了开发商的开发风险，强化了开发的力度，也可以加强开发商与政府之间的联系，在容积率的规划方面能够与政府有更好的沟通，使开发更符合城市的规划要求。
三旧改造也为开发商自身房地产开发经营方式提供了一个升级的平台，三旧改造开发类型的多样化虽然为开发商的开发带来种种挑战，但同时也为开发商的的企业带
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来高度的社会关注度，提高社会知名度的同时，也会提高开发商的综合协调和资源有效利用的能力，为企业以后在多变的房地产市场中取得了更有利的地位。
二、目前广州三旧改造过程中存在的问题
（一）“三旧”改造缺乏有力的研究基础及技术指导
由于我国目前的城市改造工作的仍未发展成熟，而城市的改造更新及结构格局的重新规划更是涉及到城市的经济、生态、产业、地理、空间规划等各方面的问题。我国有关的理论发展、研究仍未成熟，且发展未能全面，理论及实践仍处于滞后阶段，未能得到有力的指导。目前我市的三旧改造规划尚未完全编制完成，而且城市规划部门尚未明确纳入三旧改造项目的操作，这是阻碍三旧改造进程的主要原因之一。
（二）“三旧”改造过程中资产主体不清
改革开放初期，广州市大力追求经济增长，但由于缺乏合理的规划和有效的政策支持，许多的经济联合社为引进外地的资金发展，直接与投资者签订集体土地使用权出让协议，将集体土地通过挂靠、租赁等方式供其他个人和单位使用，形成了土地交易的灰色市场；同时，村民乱占耕地、私建房屋的状况十分普遍，依据城市规划标准，政府批给农民的自有住宅一般为3层左右，但绝大多数村民都擅自扩建到5、6层，甚至10层以上，一户多宅和一宅超面积现象普遍，违法建筑和无证物业比重很高[9]。这导致村内的土地类型和产权归属的问题混乱，使三旧改造在拆除集体物业和村民住宅时面临着巨大的资产主体不清的纠纷问题。
（三）过度追求改造速度，缺乏完善的考虑
回顾三旧改造开展以来，由于过度强调速度，一度对三旧改造的艰巨性没有完整的认识，导致引发一系列的社会问题，比如亚运期间的一系列赶建赶改工程在这两年开始展露其弊端。对三旧改造中牵涉的各方关系都太过于理想化，对其复杂性缺乏认识，在不仅浪费了人力物力，而且破坏了城市原有的空间结构，地下构造。对“旧区”的认识就是过去留下的“烂摊子”，是城市的“包袱”和“脏、乱、差”的代表，旧城改造就是放开手脚清除这些“毒瘤”。加上强大的商业利益的推动，相对应地，过去在旧城改造中在具体工作中采取了不分良莠，一律大面积拆迁，整平土地重新建设的做法[10]。
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（四）“三旧”改造牵涉面广，城市特色保护难度大
由于在三旧改造过程中，牵涉到政府、开发商及居民等各方的利益需要进行平衡及协调，避免在进行更新改造的过程中出现纠纷，避免开发商的开发项目为了追求经济效益而一味地追求提高容积率，这反而将增加城市的负担，从而导致开发不当造成的公共利益的受损，例如杨箕村6.18的超高容积率一度就遭社会炮轰。而且要避免开发商借机囤地，提高房价的行为出现。同时由于拆迁的旧村镇多存有古迹，富有广州特色的文化建筑，若是开发不当，可能会导致城市文脉断裂，城市特色消失，这会引起社会对改造项目的质疑。譬如现在荔湾老城区，习惯风貌是广州的一大特色，但随着城市的发展，周围高楼林立，使当地富有特色的西关风貌反而显得格格不入，使广州的特色黯然失色。而且由于改造后的房价大都较高，原居民很难有能力回迁，这也是政府需考虑的保护地方风情的方面之一。
(五)拆迁安置难度较大，补偿标准难统一
由于进行改造的城中村大多人口密集，且人员成分复杂，不仅有当地的居民，还有大量的外来暂住人员，这是改造的拆迁安置过程中，如何对各类人员进行妥善的安置成为一大难题，不仅需要保障原本靠出租物业为生的原居民日后的收入来源，同时也需要安置大量的外来暂住人员。居住在城中村的外来人口一半为本地人口的5—10倍，远高于内陆甚至沿海其它中心城市的水平[11]。
对于补偿，具体到交易的环节、指标，难以细致地制定，因为每个村的情况都不一样，如果都按统一标准去进行补偿，对于有些用地可能会大大地增加用地成本。要调动各方面的积极性，开发商的设计标准、理念，是与现在的城市功能相吻合的，补偿标准的制定也需要最大地拆迁户的基本要求。
（六）改造资金短缺，居民生活维持要考虑
三旧改造的项目大多需要巨额资金的投入，拆迁费用，居民的拆迁补偿及安置的费用以及更新改造建筑的费用十分巨大。以三元里村为例，据初步统一，旧村改造需投入资金 2.72 亿元，其中补偿拆迁农民住宅需 1.8 亿元，新建农民新村 0.65 亿元，商业街建筑安费需 0.27 亿元。而目前大多数的改造资金主要还是以原农村集体经济组织投入为主，但原集体经济组织大多无力负担如此庞大的建设资金。而且改造项目一旦开展，原居民大量不符合规定的宅基地将会被拆除，并且不一定可以得到补偿，
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这将会断绝大部分居民的收入来源——出租租金，此外村内集体物业的拆除也会减少村民的分红，因此，保障原居民的生活水平也成为改造过程中不可避免的问题。
（七）改造开发主体复杂
改造开发主体复杂，开发经验、资金实力和实际操盘能力参差不齐。由于旧改市场潜力巨大、政策优惠，有意参与改造的建设主体多且复杂， 既有国内知名地产大鳄、本地专业商业运营商、村集体企业，还有外资房企。但旧改项目具体操作较一般房地产项目复杂，拆迁工作推进、前期拆迁押金和保证金等巨额投入、项目的合理定位和运营均对开发商的开发经验、资金、实力形成巨大考验，这些因素都决定了发展商必须拥有较强的综合实力和旧改经验，但目前质素参差不齐的开发建设主体本身就在一定程度增加了市场的不确定性。
（八）三旧改造部分法规和操作细节不明确
三旧改部分法规和操作细节不明确可能造成开发商借机囤地、开发强度过高、产品向“三高”倾斜等改造后遗症。
在囤地问题上，各地政府虽对开发商拍地后的建设时间有明确规定， 但操作上的空子难以制止部分开发商借“旧改”政策借机囤地的行为。 在开发强度问题上，目前政策对容积率的规定多半较为模糊，这增加了开发商和政策的博弈，可能造成开发强度过高。在住宅的发展方向上，各地政府还没有找到非常好的渠道和方法（包括规划的手段，成本控制的手段， 政府计划的手段）来提供批量的廉价的普通商品房（经济适用房），这有可能造成旧改后的住宅产品往高成本、高房价、高门槛这些高端方向发展， 违背了旧改初衷，也增大了市场泡沫。
三、解决广州市三旧改造过程中存在问题的对策
(一)累积经验，借鉴国内外先进经验
在“三旧改造”工作中应当注意积累经验，参考国内外的先进经验，建立起一套适合广州市特色的技术指导理论，同时在这过程中也应该建立起一套科学合理完整的节约集约型土地评价系统，以指导及衡量三旧改造的成效，并建立其相关的监督整治措施，以保证改造的目标能够得到真正的实现。
在德国的鲁尔区作为欧洲最大的经济区，在上个世纪六七十年代遭遇了“煤炭危机”和“钢铁危机”，不得不进行整体的转型。鲁尔区在逐渐减少煤炭和钢铁工业的同
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时，重视市场化，将原本单一的产业结构发展为多产业同时发展，扶持中小企业的发展，建起环境优美的产业园区，吸引企业落户，重点发展高新科技产业。为了适应产业的转型，鲁尔区内陆续建起大学，以提供优秀的人才资源。借鉴其经验我们在旧厂区的改造中首先要坚持市场机制为主，完善相关市场法律法规，确立一个长远的产业发展战略；二是要适应市场发展，促进高新科技产业的发展，同时加大人才的培育；三是政府有关部门政府有关部门对老工业基地实行积极适度的促进和扶植[12]，构建完善的产业服务机构。
而作为在三旧改造中有良好成绩的珠海市在旧村落改造的经验也是值得我们借鉴的。通过借力市场机制，吸引投资者投资进行旧村庄、旧城镇的改造，实现村民、投资者、政府的“三赢”，通过给投资者相应的优惠政策，保证其利润的可获得性；而作为改造中的关键环节—拆迁补偿，应当制定有利于村民利益的补偿政策，如按建造年份、按面积比例进行补偿，安置费用由政府与开发商共同承担等；最后，政府在营造一个公平公正的环境，提高综合竞争力之时，应以市场运作模式为主，以吸引更多的投资者进行投资。
（二）补偿应从实际出发，实事求是
关于补偿，因为每个区、每个村的情况都不一样，如果都按统一标准去进行补偿，对于一些经济未十分发达的村将造成巨大的资金压力。有的城市改造也建议不需要全部回迁，否则不仅会造成经济压力，同时当地的人口密度也无法得到很好的调节。要调动各方面的积极性，政府可以适当投入资金，从而减少村中的改造成本；开发商的设计标准、理念，是与现在的城市功能相吻合的，补偿标准可能也能够解决被拆迁户的基本要求。制定出切合实际的拆迁安置补偿标准和实施方案，在安置上充分尊重民意，提供货币安置和实物安置两种方案供群众选择，对按时搬迁的人员制定了一系列奖励优惠政策。引导人口有序聚集，优化用地布局，将居住区与商业紧密结合，实现商业价值最大化利用，同时也为居民带来了工作机 会。
拆迁补偿是“三旧改造”中最为关键，也是最有可能成为阻碍因素的环节之一，好的拆迁补偿政策有利于调动村民的积极性，有利于三旧改造的成功完成[13]。村民的所有在合法范围内的房屋按建成年份和面积根据当地的经济水平按比例进行公平的补偿；在拆迁期间村民的安置费用及原有用于房屋出租的收入，由政府和开发商按比例共同承担；原有的村内集体用地纳入“三旧改造”范围内的，在免除开发商的相关土
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地费用后，其收益由村民、集体以及开发商按股份共同享有，以确保村民在改造后的经济忧虑。
（三）政府出台相应的土地出让金优惠政策和财政扶持政策
在“三旧改造”中，鼓励、支持城区内效益差、能耗高、污染大的企业进行搬迁或产业转型，同时将土地的出让收益用于支持企业或原村镇的经济发展。对于涉及公共设施建设的改造，应从土地出让金中安排相应的资金予以支持。同时提高土地利用率和增加容积率，引入企业承包拆迁，建设，减少收取土地价款。加强对公益性项目和市政设施的财政扶持，如珠海市对房地产开发商最主要的优惠政策是“拆一免二至三” ，即根据旧村的区位、拆迁量，每拆 1平方米的房屋，可免交 2-3 平方米建筑面积的地价，并减免相应的报建等费用，确保开发商获得25%以上的合理利润[14]。广泛宣传投资商机、实施优惠政策以及通过科学规划、估算投资利润等措施，保证投资商利益，从而吸引资金投入“三旧改造”中；成立“三旧”改造专项小组，设立“三旧”改造专项资金，保障项目推进；对有利于土地高效利用的改造项目可免交新增的土地价款；对改造项目土地的出让金给予一定比例返还用作支持发展的专项基金[15]。
（四）多种途径、多种方式保护历史文物
广州至今仍保留着大量具有岭南水乡特色的古民居、古祠堂、 古石板街、古树木等，承载着颇具区域性代表的古村落民俗文化和建筑文明，并形成了独特岭南水乡文化。于历史发展功能和更新时序不一，区内不同街区之间也存在明显差异。应根据不同更新改造类型制定规划指引，实现旧城精细化管理[16]。对于广州市的“三旧改造”应该避免鲁莽的追求拆迁重建，而应该全面考虑到广州市的文化传承与经济发展的密切联系，让广州的经济发展中仍能保有浓郁的岭南水乡特色。
（五）充分发挥各区在“三旧”改造中的主体作用，调动各级积极性
各区政府施“三旧改造”中的第一责任主体，市三旧办应支持各区的“三旧改造”工作的发展，权力下放，在保证集中管理的前提下，保证各区的自主权同时构建权责一致，统筹高效的职能分工体制。对“三旧改造”项目涉及的各项审批、审核的程序，应以“高效、简化、优化”为原则，尽量缩短审批时限，减少办事程序，提高工作效率，为各区的“三旧改造”提供高效能的行政环境。
在改造的旧村庄、旧城镇中撤销村建制，建立居委会和社区管理委员会，从而实现居民生活质量的提高，实现居民的自我管理，促进社区健康有序的发展，同时做好
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关于广州“三旧改造”工作的思考
集体经济资产的核资工作，确保居民对其集体资产享有一定的自主权，居民参与到集体经济的监督与管理中，最终实现由农村市区向城市市区的改造。
各区政府应因地制宜，结合实际制定出与当地改造相匹配的规划方案、拆迁安置补偿标准和发展方案，以最大限度地发挥本地区的区域优势。如在“三旧改造”中，越秀旧城应大力发展成为总部经济区和品牌零售商业、文化休闲娱乐中心，强化夜广州特色，以商业服务环境品质的提升带动地区经济发展；荔湾旧城应成为商贸休闲中心和岭南特色文化的先锋地区，建设成为具有国际声誉的岭南特色文化休闲中心；海珠旧城应，培育、扶持商务办公、酒店商业以及旅游业发展，突显集居住、商贸、饮食和休闲娱乐于一体的滨江文化休闲特色
[17]
。
重点整治规划、建设、公安、工商、国土等主管部门统一协调，优先 考虑治理
区与区之间以及组团与组团的结合处，对两江沿岸、市区形象地段进行重点整治，使城市面貌尽快焕然一新[18]。
(六)构建有力的监督检查系统
市政府、市监察局对各区的三旧改造办、各职能部门的“三旧改造“的工作情况应进行监督检查。各级职能单位应当认真负责地履行“三旧改造”的相关项目，发现擅自改变“三旧改造”用地范围的、不按程序进行审批等违规违法行为应及时严肃查处并进行纠正。开展“三旧”项目评估，评估内容包括：是否属于本专项规划的改造范围，能否达到改造标准；改造必要性；项目可行性；旧厂房改造项目应重点评估产业主题；社会、经济、环境的综合效益[19]。积极引入公众参与机制，走“民主化”的“三旧改造”之路认真听取群众意见，协调各方利益；加强开发商的社会责任感，推动公众参与，在商业利润和公众利益之间谋求合理平衡。
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关于广州“三旧改造”工作的思考
参考文献
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[4]广州市人民政府.广州市人民政府关于广州市推进旧城更新改造的实施意见,2009. [5]佚名.广州市三旧改造的政策,2010. [6]佚名.广州市三旧改造的政策解读,2010.
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