房屋登记行政案中“权属有争议”的认定

房屋登记行政案中“权属有争议”的认定

——辽宁高院判决孙贺忠诉沈阳市房产局房屋登记案

【裁判要旨】

由于法律对房屋“权属有争议”的规定较为原则，因此，人民法院应当根据立法原意作出合理解释来弥补法律的不完善。当事人已针对房屋提起民事确权或腾房之诉，且已向房屋登记机关主张房屋权属存在争议的，应当认定该房屋权属的确存在争议。

【案情】

1998年9月11日，案外人李丕峰（润峰物业公司经理）以沈阳第十二建筑公司一分公司的名义与原告孙贺忠签订铝合金加工承包合同。2001年11月8日，孙贺忠向润峰物业公司交纳了诉争房屋的采暖费，次日交纳物业费、防盗门费等相关费用，此后孙贺忠一直在此房居住。2001年5月9日，被告沈阳市房产局委托沈阳市浑南新区房产局代发新划分规划区新建房屋的房屋所有权证。2005年1月17日，润峰物业公司与第三人孔祥伟签订购房合同，约定将诉争房屋作价每平方米1600元抵给孔祥伟所有，余款41600元由孔祥伟返还给李丕峰。2005年9月12日，孔祥伟向沈阳高新开发区人民法院提起民事诉讼，要求孙贺忠腾退诉争房屋。沈阳市中级人民法院作出（2005）沈民（2）房终字第908号民事裁定，驳回孔祥伟的起诉。2005年7月至2006年8月，孙贺忠到沈阳市浑南新区房产局说明诉争房屋权属存在争议，该局建议孙贺忠走司法程序。2006年9月5日，沈阳市浑南新区房产局为孔祥伟颁发了诉争房屋的所有权证。2006年8月21日，孙贺忠向沈阳高新开发区人民法院提起房屋确权之诉。沈阳市中级人民法院作出（2008）沈民二终字第33号民事判决，以孔祥伟已取得诉争房屋的所有权证为主要理由，驳回孙贺忠的诉讼请求。孙贺忠向沈阳高新技术产业开发区人民法院提起行政诉讼，请求撤销沈阳市房产局为

孔祥伟颁发的房屋所有权证。

2011年9月2日，孔祥伟将诉争房屋转让给案外人刘胜国。

【裁判】

沈阳高新技术产业开发区人民法院于2009年12月12日作出（2009）沈高开行初字第14号行政判决，驳回孙贺忠的诉讼请求。孙贺忠不服，上诉至沈阳市中级人民法院。沈阳市中级人民法院于2010年3月26日作出（2010）沈行终字第86号行政判决，驳回上诉，维持原判。

辽宁省人民检察院提出抗诉。

沈阳市中级人民法院经再审审理，判决维持原二审判决。

【评析】

辽宁省高级人民法院提审审理认为，本案的争议焦点是对房屋“权属有争议”应如何界定。1995年城市房地产管理法第三十七条规定：“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……（五）权属有争议的。”从该条规定可以看出，第（二）项规定与第（五）项规定之间为并列关系，而非包含关系。因此，认定房屋权属有争议的法定条件，不能局限于司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的情形。相反，房屋权属有争议应当是司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利之外的其他情形。虽然法律对“权属有争议”作了较为原则性的规定，但不能因为法律规定不明确而损害当事人的合法权益，法院在适用法律时应当根据立法原意作出合理解释来弥补法律的不完善。本案中，针对涉案房屋的权属问题自2005年就产生争议，先后由孔祥伟和孙贺忠提起两轮民事诉讼，生效民事判决已认定2005年7月至2006年

8月孙贺忠到具体办证机关沈阳市浑南新区房产局说明诉争房屋权属存在争议，该局建议孙贺忠走司法程序的事实；而孙贺忠采纳了行政机关的建议，已于2006年8月21日提起案涉房屋的确权之诉。在这种情况下，应当认定案涉房屋的权属存在争议，根据1995年城市房地产管理法第三十七条第（五）项的规定，案涉房屋属于不得转让的法定情形，沈阳市房产局在孙贺忠多次告知案涉房屋权属存在争议的情况下，仍然在民事确权诉讼期间办理房屋所有权登记的行为违反法律禁止性规定。

关于颁发房屋所有权证过程中是否缺少“公告”程序的问题。根据《城市房屋权属登记管理办法》第十条的规定，房屋权属登记依以下程序进行：（一）受理登记申请；（二）权属审核；（三）公告；（四）核准登记，颁发房屋所有权证书。本条第（三）项适用于登记机关认为有必要进行公告的登记。虽然是否公告属于登记机关的行政裁量权范围，但这种裁量权并不是完全不受限制，关键是对“有必要”如何把握。本案中孙贺忠在发证前多次到办证机关告知房屋权属存在争议，应当属于“有必要”进行公告的情形，以保护利害关系人的合法权益。沈阳市房产局未履行公告程序，属于违反法定程序。

关于沈阳市房产局提出的孙贺忠没有提交书面异议申请，未提供对争议房屋有请求权的证据，因而所提异议不成立的问题，由于申请人向登记机关主张房屋权属有争议的程序和要求，法律法规未作明确规定，即使实务中需要提交书面申请及相关材料，登记机关也应尽到释明义务，告知申请人应提交哪些材料，但沈阳市房产局未提供证据证明曾向孙贺忠要求提供相关材料而孙贺忠未予提供，因此，沈阳市房产局的该项理由亦不能成立。

综上所述，被诉的颁发房屋所有权证行为适用法律错误，程序违法，依法应予撤销，但由于案涉房屋在2011年9月已经转让给案外人刘胜国，即本案被诉的房屋所有权证已不存在，故应确认被诉的颁发房屋所有权证行为违法。原一、二审及再审判决认定事实清楚，但适用法律错误，裁判结果不当，应当予以纠正。

辽宁高院依照最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第七十八条、第五十七条第二款第（二）项的规定，于2013年8月6日终审判决：一、撤销沈阳市中级法院于2012年6月15日作出的（2011）沈中审行终再字第9号行政判决，撤销沈阳市中级法院于2010年3月26日作出的（2010）沈行终字第86号行政判决，撤销沈阳高新技术产业开发区法院于2009年12月12日作出的（2009）沈高开行初字第14号行政判决；二、确认被申请人沈阳市房产局于2006年9月5日为孔祥伟颁发房屋所有权证的行政行为违法。