房地产估价报告
项 目 名 称：长沙市宁乡县玉潭镇新康路（兆基君城）25栋707室房地产评估.
委 托 方：ⅩⅩⅩⅩⅩ 估 价 方： xxxxxxxx 估 价 人 员：xxxxxx
估价作业日期：二0一七年5月10日
估价报告编号：X房估字[XX]第XX号
目 录
1致 委 托 方 函 ........................................................................................................................ 3 2.估 价 师 声 明 ......................................................................................................................... 3 3.估价的假设和限制条件 ......................................................................................................... 5 4.房地产估价结果报告 .............................................................................. 7 一、委托方 .............................................................................................................................. 7 二、估价方 .............................................................................................................................. 7 三、估价对象概况 ................................................................................................................. 7 四、估价目的 ............................................................................................................................ 8 五、估价时点 .......................................................................................................................... 8 六、价值定义 ............................................................................................................................ 8 七、估价依据 ............................................................................................................................ 8 八、估价原则 .......................................................................................................................... 9 九、估价方法 .......................................................................................................................... 9 十、估价结果 ........................................................................................................................ 10 十一、估价人员 .................................................................................................................... 10 十二、估价作业日期 ............................................................................................................ 11 十三、估价报告应用有效期 ............................................................................................... 11 5房地产估价技术报告 ............................................................................ 12 一、个别因素分析 ............................................................................................................... 12 二、区域因素分析 ............................................................................................................... 12 三、市场背景分析 ............................................................................................................... 12
⑴地理位置和行政区划 ............................................................................................... 12 ⑵经济和社会发展状况 ............................................................................................... 13 ⑶房地产市场分析 ....................................................................................................... 14
四、最高最佳使用分析 ....................................................................................................... 14 五、估价方法选用 ............................................................................................................... 14 六、估价测算过程 ............................................................................................................... 15 七、估价结果确定 ............................................................................................................... 19 6附件
.
....................................................................... 20
2
致 委 托 方 函
ⅩⅩⅩⅩⅩ：
受您的委托，我公司于2017年5月10日对于长沙市宁乡县玉潭镇新康路（兆基君城）25栋707室，建筑面积为86.1 m，《房屋所有权证》证号为湘（2017）宁乡县不动产权第0004764号的房地产进行价格评估，为确定房屋出售时该房屋的市场价值提供参考依据。 根据国家现行有关法律、法规和政策条例及委托方提供的各种资料，遵循依法、公正、科学、准确和适度的原则，经估价人员实地收集资料、分析计算，并与估价时点长沙市宁乡县类似房地产的市场价格水平相比较后，确定委估房地产于估价时点2017年5月10日的价格及单价为：
房地产价格及单价 总价 单价 小写 3100240元 5424元/m2 大写 叁佰壹拾万零贰佰肆拾元 伍仟肆佰贰拾肆元每平方米 2
法定代表人：XXXXX
二0一七年5月10日
3
估 价 师 声 明
我们郑重声明：
一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
四、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。估价员刘凯对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
六、没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。
七、本估价报告得出的估价结果，仅供委托方拟抵押估价对象提供价格参考，不得用于验资证明、拆迁补偿、房地产交易等其他用途。未经估价机构和估价人员的同意，估价报告不得向委托方及上级机关以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，评估机构和估价人员不承担相应责任。
八、本公司和签字估价师保留对本评估报告的最终修改和解释权。 九、本报告应用有效期为报告出具之日起一年，如果使用本估价报告的时间超过了报告应用的有效期，我们对此结果造成的损失不承担责任。
在已说明的评估假设和限制条件之外，引用本评估结果而引起的法律后果，不属于本公司和签字估价师的责任范围。
注册房地产估价师：
注册证号：XXXXXX 二0一七年5月10日
4
估价的假设和限制条件
一、本项估价的假设条件 1、本报告基于公开市场假设，即：
（1）市场为公开的市场，卖方愿意出售并有合理的时间让买卖双方
协商议价；
（2）议价期间房地产市场基本保持稳定；
（3）买卖双方不因任何特殊利益抬高或降低房地产真实价格。 2、本报告以委托方提供的房屋权属证书等资料真实合法有效，估价对象无司法机关、行政机关查封等禁止转让、抵押情形，房地产权属无纠纷，出让土地使用权符合法定的转让条件等为假设前提，即以估价对象拥有合法产权、属于合法使用、可以在公开市场上自由转让为假设前提。
3.本报告在评估过程中，假设委估房地产为商业用途，在未来剩余使用年限内不改变房地产用途。
4.假设委估房地产现状满足所采用的城市规划、用途管制和限制条件，另有说明的除外。
二、本项估价的限制条件
1.本次评估的产权依据和估价对象的建筑面积均由委托方提供。委托方对所提供的资料真实性、合法性负责。如提供资料不真实而造成评估值失实，评估机构和评估人员不承担相应的责任。
2.本评估报告结果是为委托方提供的专业化估价意见，这个意见本身无强制执行的效力，估价师只对结果本身合乎规范要求负责，而不对资产转让定价的决策负责。
3本次评估结论为估价时点的抵押价值。估价时点后，随着时间的推移及房地产市场情况发生变化，本结论须做相应调整；且在估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象产生明显影响时，不能直接使用本估价报告。
5
4．本次评估未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇到自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。
5.实地查勘时，对房屋仅进行一般性察看，并未进行结构性测试，不可能确定其内部缺损。
6.本报告中的建筑面积按《房屋所有权证存根》所载数据计。 7.本评估报告结果仅为本次评估目的提供价值参考，不得用于其他目的。未经本评估单位同意，评估报告的全部或任何一部分内容不得使用其他与本次项目无关的任何公开文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。
8.房地产估价报告备查编号：X房地估X字[XX]第X号。
房地产估价结果报告
一、委托方
单位名称：ⅩⅩⅩⅩⅩ 法定代表人：ⅩⅩⅩ 单位住址：ⅩⅩⅩⅩⅩ 联系电话：ⅩⅩⅩⅩⅩ 二、估价方
机构名称：xxxxxxxxx 单位住址：xxxxxxxxxx 法定代表人：ⅩⅩⅩ 估价资格：ⅩⅩⅩⅩⅩ 联系电话：xxxxxxxxx
6
三、估价对象概况 1.建筑物状况
长沙市宁乡县玉潭镇新康路（兆基君城）位于长沙市宁乡县玉
潭镇新康路，于二零一五年建成，总体结构高18层，为钢筋混凝土结构一等。委估建筑物位于第七层，有公用电梯和楼梯通七楼。建筑物情况为毛坯状态。
2.委估对象利用现状
委估房地产现为毛坯空置状态。 3.周围环境
估价对象位于长沙市宁乡县玉潭镇，处于新康路西段，北面正对宁乡县文体中心、二环路，南有宁乡县人民医院，东与春城北路相接，西与宁乡县第十三中学相邻。东行500米为花明北路人人乐商圈，环境好，地段好，绿化面积高，交通方便。区域内具备各种休闲娱乐场所，作为住宅用途区位价值有很大潜力。
㈡ 权益状况
估价对象位于长沙市宁乡县玉潭镇新康路（兆基君城）七楼，房屋《房屋所有权证》湘（2017）宁乡县不动产权第0004764号，权属李湘华所有。由于资料方面的原因，他项权利是否受限无法核实。
四、估价目的
为确定房地产抵押提供价格参考依据。 五、估价时点 二0一七年5月10日 六、价值定义
本报告提供的价格是估价对象在估价期日、在本报告的全部限制条件下、武汉市房地产市场自由开放、完全竞争状态下的公开市场价值。所谓公开市场价值是在公开市场最可能形成的价格；采用公开市
7
场价值标准时，要求评估的客观合理价值应是公开市场价值。
委估房地产的价格定义为：建筑物为钢筋混凝土结构，用途为住宅，土地性质为国有建设用地。本次评估结果为包括土地使用权价值在内的房地产在现状条件下持续使用的公开市场价值。
七、估价依据
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》； 2、《中华人民共和国土地管理法》； 3、《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）； 4、《中华人民共和国土地管理法实施条例》； 5、《中华人民共和国城市房屋权属登记管理办法》； 6、委托方提供的待估房地产《房屋所有权证》；
7、湖南省人民政府、武汉市市人民政府颁布的有关政策、规定、实施办法、通知等法规文件；
8、估价委托书；
9、估价人员实地勘察获取的资料及市场调查收集的资料。
八、估价原则
1、独立、客观、公正原则。
2、合法原则：以估价对象的合法产权、合法使用、合法处分为估价前提。
3、最高最佳使用原则：以估价对象在合法使用前提下，各种可能使用方式中，能获得最大收益的使用方式估价。
4、替代原则：估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
5、估价时点原则：估价结果是估价对象在估价时点的客观合理价格。 九、估价方法
根据《房地产估价规范》，通常的房地产估价方法有比较法、收益法、
8
假设开发法、成本法等几种。
1、有条件选用比较法进行估价的，应以市场比较法作为主要估价方法。首先遵循比较法可比实例的选取原则，根据估价人员掌握的房地产交易市场资料，在估价对象同一供求圈内选择三个与估价对象用途、规模、档次、建筑结构相同或类似的近期交易实例作为可比实例，对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比基础，并分别进行交易情况修正、交易日期修正、房地产状况修正，求取估价对象房地产的比准价格。
2、收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法，由于估价对象具有客观收益，因此可用适当的报酬率，将其未来各年的净收益折算到估价时点上，计算出估价对象房地产收益价格。
3、假设开发法是预测估价对象未来开发完成后的价值，然后减去续建的未来开发成本、税费和利润等来求取估价对象的方法。
4、成本法是以房地产价格各个构成部分的累加为基础，来求取房地产价值的方法，其本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的价值。
根据《房地产估价规范》并结合估价对象实际情况，评估人员认为在估价对象同一供求圈内近期内房地产交易较为活跃，因此选用市场比较法进行评估；估价对象同一供求圈内有出租案例，可考虑采用收益法进行评估。
最后结合客观市场情况，综合考虑以上估价方法的计算结果，运用数理统计分析的有关方法，确定估价对象的估价结果。
十、估价结果
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用市场法和收益法，通过对影响房地产价格因素的分析和测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，确定在估价对象在市场上有足够的买方和卖方时，并且进入市场无阻碍的条件下，在估价时点2017年5月10日包含土地使用权价值在内的委估房地产市场价格为人民币。详细评估结果见《房地产抵押评估结果一览表》。
9
房地产价格及单价 总价 单价 十一、估价人员
小写 3100240元 5424元/m2 大写 叁佰壹拾万零贰佰肆拾元 伍仟肆佰贰拾肆元每平方米
注册房地产估价师：xxxx 注册证号：xxxxxxxxx 二O一七年五月十日
十二、估价作业日期 二O一七年5月10日 十三、估价报告应用的有效期
本估价报告有效期为壹年，即从2017年5月10日至2018年5月9日
xxxxxxxxx 法定代表人：ⅩⅩⅩ 二O一七年5月10日
10
房地产估价技术报告
一、个别因素分析 1.建筑物状况
兆基君城位于长沙市宁乡县玉潭镇新康路，于二零一五年建成，总
体结构高18层，为钢筋混凝土结构。委估建筑物位于第七层，有公用电梯和楼梯通七楼。建筑物毛坯状态。
2.委估对象利用现状 委估房地产现为毛坯空置。 二、区域因素分析
估价对象位于长沙市宁乡县玉潭镇，处于新康路西段，北面正对宁乡县文体中心、二环路，南有宁乡县人民医院，东与春城北路相接，西与宁乡县第十三中学相邻。东行500米为花明北路人人乐商圈，环境好，地段好，绿化面积高，交通方便。区域内具备各种休闲娱乐场所，作为住宅用途区位价值有很大潜力。
三、市场背景分析
⑴地理位置和行政区划
宁乡地处湘东偏北的洞庭湖南缘地区，地理上界于东经111°53′-112°46′，北纬27°55′-28°29′，东邻望城，南接湘潭、湘乡，西与涟源、安化交界，北与益阳、桃江毗连。东西最大跨度88公里，南北纵长69公里。
宁乡县现辖菁华铺、喻家坳、沙田、沩山4个乡，大屯营、道林、花明楼、东湖塘、夏铎铺、坝塘、资福、灰汤、流沙河、青山桥、龙田、巷子口、黄材、老粮仓、煤炭坝、双凫铺、横市、大成桥、回龙铺、双江口、金洲21个镇，玉潭、城郊、白马桥、历经铺4个街道，总面积2906千米，总人口144万人。县人民政府驻地不变（金州大道5段）。另管理1个国家级经济开发区（湖南宁乡经济开发区）、一个省级经济开发区（宁乡高新技术开发区）。
11
⑵经济和社会发展状况
2013年宁乡县实现地区生产总值（GDP）835.05亿元，比上年增长14.1%。其中第一产业实现增加值90.73亿元，增长4.4%；第二产业实现增加值578.02亿元，增长16.6%；第三产业实现增加值166.3亿元，增长10.3%。按常住人口计算，人均GDP达69797元。县域经济基本竞争力前移5位，位居全国百强第56位，中部第3位。
宁乡县三次产业结构由上年的
11.6:68.5:19.9
调整为
10.9:69.2:19.9。工业增加值占GDP的比重为62.7%，比上年提高1个百分点。第一、二、三次产业对经济增长的贡献率为3.3%、82.1%、14.6%，分别拉动GDP增长0.5、11.6、2.0个百分点。
2015年实现地区生产总值（GDP）1002.17亿元，比上年增长12.1%。其中第一产业实现增加值109.72亿元，增长4.9%；第二产业实现增加值675.55亿元，增长12.7%；第三产业实现增加值216.90亿元，增长13.0%。按常住人口计算，人均GDP达81680元。
估价对象所在光谷片区作为武汉经济发展极的定位信息高科技基地，在发展产、学、研的同时，全方位一体化地协调发展。规划目标为满足人的生活、工作、文化、教育、娱乐、购物、休闲等综合性城市功能需求。开发商实力强、品牌大，万科城市花园、剑桥春天 、巴黎豪庭、蓝域国际等楼盘开发气势如虹。
⑶房地产市场分析
光谷区域内高校和大专院校、科研机构众多，人流量极大，特别是学生、家长等等消费群体是旅馆稳定的消费源。
四、最高最佳使用分析
估价对象位于长沙市宁乡县玉潭镇新康路（兆基君城），大厦本身登记为商务用途，旁边为关山口公交车车站，环境好，地段好，繁华程度高，交通方便，人流量大，区位价值有很大潜力。根据最高最佳使用原则和合
12
法原则的分析，保持现状是最佳用途。
五、估价方法选用
估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，根据估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况和武汉市房地产市场的实际情况，决定采用市场法和收益法来测算委估房地产的价格。
市场法：首先遵循比较法可比实例的选取原则，根据估价人员掌握的房地产交易市场资料，在估价对象同一供求圈内选择三个与估价对象用途、规模、档次、建筑结构相同或类似的近期交易实例作为可比实例，对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比基础，并分别进行交易情况修正、交易日期修正、房地产状况修正，求取估价对象房地产的比准价格。
收益法：就是预计估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
六、估价测算过程
1、选择估价方法。该房地产是出租的旅馆，为收益性房地产，用收益法估价，选用收益法中的报酬资本化法。
2、搜集资料。通过调查，搜集的有关资料和情况如下： （1）收入按房间和相应的价格计。可供入住的房间：
单人间：100元×16≒1600元 双人间：120元×10≒1200元
三人间：135元×5≒675元 （2）入住率为60%
（3）酒店营业成本：根据市场调查，一般酒店房间耗用、折旧
和相关人员的工资占毛收入40%
（4）维修费：按房屋重置价的1.5%—2%
（5）管理费：对出租房屋进行的必要管理所需费用，一般按年收入的2%—5%。
13
（6）保险费：按房屋重置价或房屋现值以保险费率，我国的保险费在0.15%—0.2%。
（7）税金：依据待估地所在城镇房屋出租时应缴纳的有关税费文件、规定确定，一般有房产税（按年收入的12%计）、营业税（按年收入的3%）、城市维护建设税7%、教育费附加3%等。
（8）设该房屋收益年限为有限年，不计算房屋折旧费 3.测算年有效毛收入：
年有效毛收入=（1600+1200+675）×60%×30×12=750600元 4、测算年运营费用
①维修费：按建筑物重置价的1.5％计算，武汉市房屋重置价格标准规定钢筋混凝土结构一等房屋重置价格为1150元/ m2：
年维修费＝1150×571.58×1.5％＝9859.8元 ②管理费：取年收入的3％，则：
管理费＝750600×3％＝22518元
③保险费按房屋重置价乘以保险费率2‰，则：
保险费＝1150×571.58×2‰＝1314.6元
④税费：房屋出租应纳税金房产税（按年收入的12%计）、营业税（按年收入的3%），其余税费按年收入的3%计算则：
750600×（12%+3%+3%）=135108元
上述①、②、③、④总费用（年运营费用）合计为168800.4元 5.计算年净收益
年净收益750600－750600×40%-168800.4＝281559.6元 6.确定报酬率（用累加法） 项目 无风险报酬率 投资风险补偿 管理负担补偿 缺乏流动性补偿
数值 4.0% 3.0% 0.1% 1.5% 14
易于获得融资的好处 所得税抵扣的好处 报酬率
6.计算房地产的价格
-0.5% -0.5% 7.6% 委估对象建筑物土地使用年限为50年，至今已使用9年，剩余使用年限为41年，所以估价对象收益年限为41年。
因此
收益价格=281559.6/7.6%×[1－1/（1＋7.6％）41]=3520886元 房地产单价=3520885.8÷571.58=6160元/m2
估价结果如下：
房地产价格及单价 小写 大写 总格 单价 3520886元 6160元/m2 叁佰伍拾贰万零捌佰仈拾陆元 陆仟壹佰陆拾元每平方米
xxxxxxxxx xxxxxxxxx
二0一七年5月10日
㈠ 市场比较法测算估价对象价格
具体思路：在近期房地产市场中选择与估价对象处于同一供求范围内，具有较强相关线、替代性的房地产交易实例，根据估价对象和可比实例的状况，对区域因素、个别因素、时间因素和交易情况等影响房地产市场价格的因素进行分析比较和修正，评估出估价对象的市场价格。
15
采用市场比法一般选取同一供需圈内，近似委估房地产档次市场价格进行比较，根据估价人员对武汉市房地产市场的了解，分别选取如下可比实例：
1.确定比较因素 比较案例 委估房产 联峰大厦第15层 关山高新大厦第8层 武汉洪山区珞瑜路 4899 正常 2009.6 一般 一般 国光大厦第12层 地理位置 交易价格(元/m2) 交易情况 交易时间 区域因素 个别因素 正常 一般 一般 洪山鲁磨路 5988 正常 2009.12 较好 较好 洪山区关南后山小区 5667 正常 2009.10 较好 较好 2、确定比较因素系数见下表 比较案例 交易价格(元/m2) 交易情况 交易期日 区域因素 个别因素 委估房产 100 100 100 100 联峰大厦第15层 5988 100 100 105 105 关山高新大厦第8层 4899 100 100 100 97 国光大厦第12层 5667 100 100 103 104 3.比准价格确定 比较案例 交易价格(元/m2) 交易情况 交易期日 区域因素 个别因素 比准价格 委估房产 100 100 100 100 联峰大厦第15层 5988 100/100 100/100 100/105 100/105 5431 关山高新大厦第8层 4899 100/100 100/100 100/100 100/98 4999 国光大厦第12层 5667 100/100 100/100 100/104 100/103 5290 根据上述计算的结果，求比准价格的算术平均值，则： （5431＋4999＋5290）÷3=5240元/ m2
16
估价结果确定 估价结果如下：
房地产价格及单价 总格 单价 小写 2995079元 5240元/M2 大写 贰佰玖拾玖万伍仟零柒拾玖元 伍仟二佰肆拾元每平方米
xxxxxxxx xxxxxxxxx
二0一七年5月10日
七．估价结果确定
综合比较两种方法，结合估价师自己的专业知识和经验，市场法权重取0.8，收益法权重取0.2,则最后的价格等于：2995079×0.8+3520886×0.2=3100240.4元 取整为3100240元
房地产价格及单价 总价 单价 小写 3100240元 5424元/m2 大写 叁佰壹拾万零贰佰肆拾元 伍仟肆佰贰拾肆元每平方米 xxxxxxxxx
法定代表人：ⅩⅩⅩ
二0一七年5月10日
17
附件
18
19
20
21
因篇幅问题不能全部显示，请点此查看更多更全内容