2014年洛阳房地产市场年报
前言：
2014年年初，当我们还沉浸在2013年市场火爆将持续下去的幻想中时，中国楼市却在“凛冽寒风”中悄然起步：史上最严房地产调控政策执行到2014年，房地产市场终于开始由局部地区调整蔓延到全国，国房景气指数一再下滑，一、二线城市也开始进入调整状态。投资增速持续放缓，且大大低于去年同期，销售额和销售面积均呈现负增长，且增幅不断扩大，房价下降趋势也不断从三、四线扩展到一、二线，从新建住宅扩展到二手房。数年限购冷却，楼市成交持续萎缩，“崩盘”论调交织着刚需的纠结、老业主的“维权”、地产大佬的看空。楼市笼罩着一片悲情色彩。
匆匆一年走过，在2014年年底，中国楼市似乎又带着“一丝暖意”收尾：“限购松绑”、房贷新政、降息等利好持续送来阳光，楼市成交逐步回温，“去行政化”、趋于理性的楼市新常态逐渐形成。
浓缩了起落沉浮、冷暖悲喜的2014年，注定成为中国楼市的一个重要节点。
本次报告是福建智恒投资有限公司（简称智恒投资）河南分公司策划中心根据多年在洛阳地区深耕的经验及目前已经组建完成的智恒市场数据库平台，结合对洛阳市场的全年监控形成的专业市场分析总结报告，为房地产相关企业及从业者精准了解洛阳房地产市场提供真实参考数据。
更多研究资讯，敬请持续关注公司官方网站（http://www.zhdc-china.com/）及公司官方微信（zhihengluoyang）。
智恒投资简介：
福建智恒投资有限公司，是一家专注于房地产前期开发咨询、中期销售代理和整合推广、后期招商运营的专业地产服务型企业，为客户提供全产业链的专业服务，是一家年轻且专业的地产整合营销机构。
公司成立于2010年，下设福建、河南两大区域公司，业务遍布福建、河南、湖南、江苏、山西、四川等6个省区，代理项目超过1500万平方米，销售超400万平方米。涉及市中心综合体、产业综合体、5A写字楼、专业市场、高档住宅等各种类型房地产项目。
我们拥有一个从业经验丰富、专业素养出众的实战营销队伍以及五星的销售服务体系。在福建、河南两大区域都下设人力资源中心、市场研究中心、地产策略中心、营销管理中心、广告创意中心、综合行政中心，共六大中心。 智恒经历了以下五大发展历程：
2010年，福州，洛阳，连云港项目同时启动，成立项目部；
2011年，在原有项目部基础上，继续拓展市场，启动山西，湖南，成都项目；
2012年，战略重心转移， 代理项目倾向于区域集中制， 建立以河南洛阳、福建福州为中心， 辐射周边三小时车程内的项目版图；
2013年，洛阳分公司代理销售的面积占区域内总销售面积超过40%，成为区域内销售代理业的翘楚；福州分公司承接多个福州地区高端楼盘销售，如世欧王庄、金辉淮安半岛等，同时继续拓展周边区域市场，如福安，霞浦等； 2014年，福州公司与阳光城集团展开全面合作， 介入阳光城旗下阳光天地、凡尔赛宫、阳光城·大都会等项目。 在阳光天地首期开盘， 智恒团队秉承一贯的营销执行力， 以大比分再次取得双代理的PK之王。
智恒提倡“智于心，恒于行”的企业理念，以提供房地产全程营销服务的完美执行为企业核心竞争力，竭力服务于房地产开发企业，以营销协助开发企业实现产品价值。智恒以先进的服务理念、严谨的工作作风以及高质量的服务品质，赢得业内外一致好评。
智于心，恒于行，WISE&ETERNAL，用心思考，坚持践行。
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[智恒主要代理楼盘简介]
项目简介：洛阳升龙城位于洛河与涧河交汇处，洛浦公园以北;总占地400多亩，总建筑面积约200万平方米;布局为5个区域，拟建300米洛阳最高地标建筑、26栋高层超高层现代artdeco建筑群为主体，集国际高尚住宅、主题性商业街、超5a级写字楼、酒店式公寓于一体，鼎力打造洛阳市顶级的双河景观地标性水岸人文社区。
智恒服务内容：提供全案营销策划销售代理，产品规划建议，商业规划建议，市场竞品调研分析等。
取得业绩：2012年10月售楼中心开放，11月24日开盘至12月31日完成总销金额5亿元集团任务，创造了洛阳房地产界的销售奇迹；2013年升龙城营销团队再创佳绩，全年完成销售金额超10亿元，名列洛阳楼市销售排行榜前三强；2014年升龙城逆市飘红，全年完成认购金额9亿元（备案7.78亿元），全市排名第三。
项目简介：丹尼斯九洲广场项目位于洛阳城市中心，是一个将文物保护、遗址展示和城市景观公园融合一体的、具有公益性质的省级重点项目。汉德九洲城地块东至定鼎路，西至光华路，北至道南路，南至唐宫路。总投资约80亿元，建成后将与新都汇、王府井、百货楼商业圈连成一体，和“天子驾六”博物馆，“天堂”、“明堂”衔接呼应，将成为一个新的商业中心、旅游中心和文化展示中心，既满足了广大市民的生活环境升级，同时也达到了宣传洛阳历史文化的目的，更是十三朝古都向世界展示的又一扇极具魅力的窗口。
智恒服务内容：项目前期的产品规划定位建议，全案营销策划，销售代理等；该项目预计2015年年初面世。
项目简介：洛阳升龙广场是上海升龙集团进军洛阳的首席力作，是洛阳市最大的城中村改造项目。该项目位于洛阳市西工区，紧邻洛阳王城公园与洛阳市博物馆，坐拥洛阳繁华中心。总投资50亿元，总开发面积约400亩，总建筑面积约160万平方米，涵盖商业、写字楼、酒店、公寓、高档住宅等多种物业形态。
智恒服务内容：项目全盘营销推广策划，产品规划定位建议，市场竞品调研分析，全案销售代理等。
取得业绩：2010年项目一经面世即引起市场轰动，首次开盘在新区体育中心，5000组客户1094套房源两个小时内售罄，创造了洛阳楼市前所未有的期间，自开盘至今多次蝉联洛阳楼市年度销售冠军，年平均总销金额12亿元以上。
项目简介：名门世家项目位于九都路和青岛路口，毗邻孙辛路、瀛洲路，交通十分便利。占地面积约12万平方米，是集商业、公寓、住宅为一体的综合居住社区，毗邻洛阳市中心，交通便利，环境安静优雅，社区资源丰富 。采用Artdeco的建筑风格，景观设计以点、线、面形成立体式的生态景观空间，项目将打造成为洛阳西部高尚社区。
智恒服务内容：产品规划定位建议，市场竞品调研分析，全案营销策划销售代理。 取得业绩：项目自面世以来就成为九都西路板块最为畅销的楼盘，目前该区域已经成为涧西人置业的首选之地，2014年世家项目总销面积超18万㎡，是洛阳总销面积最大的楼盘。
以上仅为智恒投资（河南分公司）代理的部分楼盘，更多楼盘资讯敬请关注公司网站http://www.zhdc-china.com
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目录
第一部分：宏观环境篇 ................................................................ 5
一、宏观经济背景 ................................................................ 5
1.全国经济走势 .............................................................. 5 2.洛阳经济走势 .............................................................. 7 二、2014年政策回顾 .............................................................. 8 三、年度热点关注 ................................................................ 9
1.房产互联网跨界 ............................................................ 9 2.房地产众筹 ............................................................... 10 3.房地产企业寻求多元化 ..................................................... 11 4.房地产企业积极“出海” ................................................... 11 5.限购令松绑 ............................................................... 11 6.银行降息 ................................................................. 11 7.《不动产登记暂行条例》实施 ............................................... 11 8.绿城、融创、中交集团交易案 ............................................... 11 9.房地产商“一哥”之争 ..................................................... 12 10.万达上市 ................................................................ 11 四、洛阳楼市新闻 ............................................................... 12
1.洛阳基准地价调整 上涨显著 ................................................ 12 2.保利正式进驻 大牌房企洛阳发力 ............................................ 12 3.微信购房季席卷洛阳 新媒体营销方兴未艾 .................................... 12 4.洛阳成为新型城镇化试点 ................................................... 12 5.全民营销登陆洛阳 ......................................................... 13 6.洛阳华麟房产倒闭 ......................................................... 13 7.洛阳古城保护与整治进入实质性实施阶段 ..................................... 13 8.洛阳“楼市新政”出台 ..................................................... 13 9.洛阳“地铁梦”更进一步 ................................................... 13 10.新城市划分标准出台 洛阳降级 ............................................. 14 五、洛阳城建交通规划 ........................................................... 14
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1.洛阳市规划8条快速路，覆盖内外环 ......................................... 14 2.洛阳改善交通出行方式 打造三大客运交通枢纽 ................................ 14 3.洛阳新区将开工建设29个项目 总投资57.3亿 ................................ 15 4.洛阳产业集聚区会议召开 力争超百亿元集聚区达15个 ......................... 15 5.洛阳市城市总体规划(2011年-2020年 ........................................ 16
第二部分：市场运行篇 ............................................................... 17
一、全国房地产市场运行分析 ..................................................... 17
1.2014全国房企排行榜 ....................................................... 17 2. 国房景气指数 ............................................................ 17 3. 百城房价走势 ............................................................ 18 4.2013年和2014年百城价格累计涨跌城市数量对比 .............................. 19 二、洛阳房地产市场运行分析 ..................................................... 20
1.洛阳地产排行榜 ........................................................... 20 2.土地市场分析 ............................................................. 25 3.商品房市场分析 ........................................................... 27 4.商品房住宅市场分析 ....................................................... 28 5.商业产品市场分析 ......................................................... 30 6.办公产品市场分析 ......................................................... 32 7.公寓产品市场分析 ......................................................... 33 8.各板块市场分析 ........................................................... 33
第三部分：市场营销篇 ............................................................... 37
一、2014年洛阳房地产热点营销事件关注 ........................................... 37 二、热点楼盘开盘统计 ........................................................... 41 三、媒体投放分析 ............................................................... 43
1.全年晚报报广投放次数及各区域投放情况 ..................................... 43 2.全市各物业类型产品报广投放情况 ........................................... 44 3. 2014年洛阳市报广投放诉求分析 ............................................ 45 4. 2014年洛阳市报广投放量排行榜 ............................................ 46
第四部分：未来展望篇 ............................................................... 47
房地产市场总结及展望 ........................................................... 47
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第一部分：宏观环境篇
一、宏观经济背景
1.全国经济走势
2014年前三季度国内生产总值419908亿元，按可比价格计算，同比增长7.4%。分季度看，一季度同比增长7.4%，二季度增长7.5%，三季度增长7.3%。分产业看，第一产业增加值37996亿元，同比增长4.2%；第二产业增加值185787亿元，增长7.4%；第三产业增加值196125亿元，增长7.9%。从环比看，一季度国内生产总值增长1.5%，二季度增长2.0%，三季度增长1.9%。
国家确定的年度GDP增长速度为7.5%左右。实际增速基本符合增长目标。
前三季度，固定资产投资（不含农户）357787亿元，同比名义增长16.1%（扣除价格因素实际增长15.3%），增速比上半年回落1.2个百分点。分地区看，东部地区投资同比增长14.9%，中部地区增长17.8%，西部地区增长17.9%。分产业看，第一产业投资8642亿元，同比增长27.7%；第二产业投资150180亿元，增长13.7%；第三产业投资198965亿元，增长17.4%。
从到位资金情况看，前三季度到位资金391141亿元，同比增长12.4%。前三季度新开工项目计划总投资303729亿元，同比增长14.4%。
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前三季度，全国房地产开发投资68751亿元，同比名义增长12.5%（扣除价格因素实际增长11.7%），增速比上半年回落1.6个百分点%。
前三季度，房地产开发企业到位资金89869亿元，同比增长2.3%。
智恒观点：中国经济正在发生着五方面重大而深刻的变化
一是产业结构在孕育着新的突破。三产的比重在继续提高，服务业增加值速度快于工业。工业内部结构调整也在加快，整个经济向中高端迈进的态势非常明显。
二是需求结构有积极的变化。今年以来投资增速继续高位放缓，出口增速换挡，消费对经济增长的拉动作用继续增强，整个经济再平衡的态势比较明显。
三是收入分配结构有所改善。前三季度城乡居民收入继续保持较快增长居民收入的名
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义增长速度也比财政收入增长速度高。另外，城乡居民收入的差距，继续缩小，内部收入的差距也有所改善。
四是区域结构有所改善。东中西部地区经济发展的协调性在增强，东部地区在结构调整、转型升级中的引领作用更加明显，中西部地区在一系列区域发展战略的推动下，后发优势继续得到发挥。
五是资源环境成本的消耗有所减少。经济发展的方式，由过去过度的依赖于资源消耗粗放式的发展方式，向集约型的发展方式转变的态势也比较明显。前三季度，单位GDP能耗同比下降4.6%。
这五大变化，是今年以来经济运行中几个突出的亮点，也是经济发展进入新常态以后结构调整转型升级表现出来的一种新的发展趋势。从这个角度来讲，我们认为，今年以来虽然经济增长速度略有放缓，但是在新常态下经济结构在持续改善，增长的质量有所提高，经济内生的新动力有所集聚，同时新经济的成份在茁壮成长。所以，整个宏观经济应该说继续在向好的预期方向发展。
2.洛阳经济走势
今年以来，面对复杂多变的宏观经济形势，全市上下按照“提速增量，提质增效”的发展目标,调整结构、突出转型、加快发展、统筹推进，我市经济稳步发展。据初步核算，前三季度全市实现生产总值2337.9亿元，同比增长8.2%（按可比价格计算，下同），其中第一产业增加值188.6亿元,增长4.0%；第二产业增加值1365.8亿元,增长9.3%；第三产业增加值783.5亿元,增长6.8%。
智恒观点：洛阳经济呈现三大特征
一、经济发展基本面得以巩固，但增速有所回落
今年前三季度全市GDP同比增长8.2%，高出全国0.8个百分点，低于全省0.3个百分点，居全省第13位，比上半年回落0.4个百分点，出现回头趋势。
二、工业增长压力陡增，一枝独“秀”局面难以持续 据初步核算，前三季度我市三次产业对经济增长的贡献率分别为3.9%、71.8%和24.3%，其中全部工业增加值1196.5亿元，对经济增长的贡献率达65.4%，工业对经济拉动作用明显。
三、第三产业增速低位徘徊，支撑作用明显减弱
前三季度全市第三产业增加值增长6.8%（比全省低1.9个百分点，居全省第14位），比上半年回落1.2个百分点，下拉GDP0.38个百分点，全省三季度第三产业增长8.7％，比上半年提高0.1个百分点；全市第三产业占GDP比重达到33.5%，比去年同期下降0.8个百分点；对经济增长贡献率为24.3%，比上半年下降0.5个百分点。
二、2014年政策回顾
智恒策划中心收录2014年十个关键政策事件，共享房地产2014年变革，迎向更好的2015年。
回归市场化 取消房地产限购
2014年6月25日呼和浩特第一个发文取消限购，如同多米诺骨牌效应一样，全国46个城市陆续加入到限购松绑或取消的队列中。直到现在，这46个限购城市中仅剩北京、上海、广州、深圳和三亚5个城市未取消限购。
取消限购给房地产市场带来的影响是多层面的。从市场的角度来看，在全国量价走低的局势下，取消限购有助于提振企业的信心，增加投资，促进消费。从政治层面上看，十
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八大提出了市场对房地产调整的主导作用，限购退出是顺应了“发挥市场在资源配置当中的作用”的改革方向。
重启金融动力 “9·30”新政放松限贷
2014年9月30日，这份名为《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》的“9·30”新政，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款的政策，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。政策发出后，10月份开始市场信心全面恢复，住房成交出现了快速回升，超过半数以上的银行已将首套房的贷款利率调整为9折。
“棚改”定音 国开行贷款助力
2014年3月5日，国务院总理李克强在《政府工作报告》中提出，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村。4月2日，国务院常务会议确定，由国开行成立专门机构，实行单独核算，采取市场化方式发行住宅金融专项债券，重点用于支持棚改及城市基础设施等相关工程建设。
这次会议之后，国开行发放棚改贷款1949亿元，同比增长达到了惊人的433%。6月国开行住宅金融事业部筹建申请获得银监会正式批准，主要功能是为全国棚改提速提供成本适当、长期稳定的建设资金。
城镇化规划发布 户籍改革随行 3月16日，《国家新型城镇化规划(2014~2020年)》正式发布提出，到2020年，常住人口城镇化率达到60%左右(目前为53.7%)，户籍人口城镇化率达到45%左右(目前为36%左右)。
户籍制度改革成为转型城镇化发展的关键所在，尤其是如何实现大约1亿农业转移人口落户城镇的问题。随后对于不同规模的城市，实施差别化落户政策，同时加强建立居住证制度，放开或有序放开落户政策。
央行降息 减少经济运行成本
降低企业融资成本，是国务院2013年以来多次提出的政策向导。
2014年11月20日，央行宣布降息，自2014年11月22日起，金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%。
降息对于房地产而言，是积极的利好。对于开发商——降息后购买力增加，可以用同样的资金买到更好的土地。对于买房者——利息降低后能带来最直接的实惠，是每个月的月供降低了。
全国行动 攻坚工程质量
工程质量治理两年行动是住房城乡建设系统2014年的最强音。9月1日，住建部发布《工程质量治理两年行动方案》，拉开行动序幕。
到11月底，山东、吉林、内蒙古、广东、江西、宁夏、青海、云南等地相继开展了相关执法工作，河北、北京、江西、河北、湖北、四川、广东、山东等分别通报了一些工程质量违法违规案例，湖北、福建、河南、广西建立了建筑市场“黑名单”制度。各地治理行动持续推向深入。
公积金政策 调整与改革双行
2014年，全国多个城市提高公积金贷款额度。苏州住房公积金个人购房贷款的贷款上限由原来的40万元调整为60万元，成都、黄石由40万元提高至50万元，无锡从此前的50万元上调到60万元。除了调整贷款上限之外，甘肃、湖南、广西、江苏、安徽等地执行异地互贷政策。
住房公积金制度的改革也在路上。住建部在一份回函中称：正在开展《住房公积金管理条例》的修订工作，准备在扩大缴存范围、放宽提取条件、支持住房消费、调整存款利
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率和收益分配、完善管理体制及运行机制、监管机制等方面进行修改完善。
养老用地 顶层设计完成
多年的呼吁、逐渐加剧的老龄化趋势，让养老设施用地政策终于在更高层面有了具体的定调。4月23日，国土资源部发布了《养老服务设施用地指导意见》提到，经养老主管部门认定的非营利性养老服务机构，其养老服务设施用地可采取划拨方式供地;营利性养老服务设施用地，应当以租赁、出让等有偿方式供应，原则上以租赁方式为主。土地出让(租赁)计划公布后，将在不设置竞买人限制条件的情况下以招拍挂方式供地。
以房养老 徘徊10年一朝落地
6月23日，保监会公布《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，称于7月1日起，到2016年6月30日，在北京、上海、广州、武汉开展住房反向抵押养老保险试点。至此，10年来广泛讨论的“以房养老”试点政策终于落地。
以房养老在国内是新鲜事物，保监会表示，指导意见不可能做到尽善尽美，这只是粗浅的、阶段性的文件。推出是给有意愿和需求的老年人提供了自愿的选择，强调自愿和市场化。“并非是政府不管了，推给市场了”。
地王凶猛 土地制度改革潜行
248.5亿元的上海董家渡地块全国地王、扣除配建及回购后单价10万元/平方米的北京华嘉胡同地块，都让人们惊呼“地王凶猛”。2014年北京土地出让金达到1916.9亿元的历史新高。12月23日，上海土地出让单价纪录被连续刷新。截至11月底，一线城市已经成交总土地金额高达4692.9亿元，全年有望突破2013年创造的5245亿元的历史纪录。土地财政与土地制度改革在2014年里也成为一个焦点的公共议题，并在国家部委之间进行了多轮的修改与会商，进一步完善后择时推出。
三、年度热点关注
1.房产互联网跨界
“用互联网的思维经营房地产”，这是当前地产大佬们最为热衷谈论的话题。不同于以往营销渠道的单一属性，互联网在房地产经营中正扮演着更为重要的角色，随着越来越多的房企加入“触网”大军。
2.房地产众筹
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众筹咖啡、众筹建房、众筹空气净化器.....,众筹无疑是2014年的热词。众筹（Crowd Funding）指的是在互联网上面向大众筹集资金，以帮助筹款人完成某个有特定意义的项目。远洋地产联手京东推“众筹式”卖房成为2014年房地产界的标志性事件。但目前国内房地产众筹仍处于起步阶段，模式也相对简单，主要有三种：1、投资理财产品型；2、营销推广型；3、合作建房型。 3.房地产企业寻求多元化
出于对2014年楼市的担忧，房地产商开始积极寻求多元化。万达O2O了，恒大卖矿泉水了，中坤加紧布局旅游地产了。 2014年房地产商寻求向文化、旅游、金融、电子商务、足球、养老等方面的转型已经成为主旋律。
4.房地产企业积极“出海”
2014年是房地产国际化的一年。2014年1月7日，绿地集团宣布，其就英国伦敦两个住宅项目签署合作协议，总投资约12亿英镑；2月25日，万科联手美国知名地产商RFR、汉斯共同开发纽约曼哈顿列克星敦大道610号项目；2月26日，碧桂园进军澳大利亚住宅市场进行投资，以7300万澳元购买了位于悉尼西北部的一处开发用地；6月6日，万达集
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团证实，花费2.65亿欧元购买马德里地标性建筑红白相间的西班牙大厦。国际化成了国内房企防御宏观调控的重要手段。
5.限购令松绑
2014年，限购令的捆绑给房地产业打开一个缺口，越来越多的城市以“只做不说”的方式对限购进行松绑或取消。 2014年6月27日，呼和浩特市发布了《呼和浩特市人民政府办公厅关于印发<关于切实做好住房保障工作促进全市房地产市场健康稳定发展的实施意见>的 通知》，成为全国首个正式发文放开限购的城市。随后其他城市陆续跟进，完全放开或部分放开限购政策。目前，46个限购城市中仅有北京、上海、广州、深圳和三亚5个城市未放开限购。
6.银行降息
2014年，央行大幅度的降息给楼市注入强心剂。央行宣布,自2014年11月22日起,金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至 2.75%, 同时结合推进利率市场化的改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍；其他各档次贷款和存款基准利率相应调整，并对基准利率期限档次作适当简并。降息短期内能极大提升市场信心，但也代表着经济开始走下行通道，降息并不会改变房地产市场基本面，也不会真正降低房地产成本。
7.《不动产登记暂行条例》实施
《不动产登记暂行条例》将从2015年3月1日起开始施行，由此一来，以这一条例为基础的房产税、遗产税会受影响，这会间接影响房价的跌涨！
8.绿城、融创、中交集团交易案
2014年5月22日，融创宣布已与绿城签订协议，以约62.98亿港币的代价收购绿城24.313%的股份。收购之后，融创与九龙仓并列成绿城第一大股东。随后，孙宏斌对绿城管理层进行了改组，并加强了销售。然而，10月宋卫平反悔，欲收回绿城，收购事宜生变。12月23日，绿城突然通知媒体，要与中交集团进行战略合作，宋卫平又一次以同样的股价卖掉等额的上市公司股份，不同的是交易对手方——此前是狼性民企融创，现在是共和国长子、央企中交集团。绿城股权交易案还会不会生变？
9.房地产商“一哥”之争
2014年初，绿地提出了2400亿销售目标，希望超越万科做“新一哥”，两公司在11月底齐头并进，双方12月将继续“血拼”争夺老大位置，孰胜孰负难以预测。但从前11个月的数据看，绿地略胜一筹，绿地2014年1——11月销售金额预估为1918亿元，万科1——11月预估销售金额为1911亿元，比绿地少7亿元。
10.万达上市
12月23日，万达港交所上市，成港股年内最大IPO。万达商业地产开市报48港元，收市报46.75港元，成交7644.4万股，涉资35.89亿港元。
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四、洛阳楼市新闻
1.洛阳基准地价调整 上涨显著
近日，洛阳市国土资源局完成了市区新一轮土地级别与基准地价更新调整工作。12月1日开始，洛阳实行新的土地级别与基准地价。
土地级别与基准地价更新调整后，洛阳市区范围内的国有土地基准地价将分为商服用地、住宅用地、工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用地、水利设施用地、特殊用地7个类别基准地。其中商服用地和住宅用地分别有6个级别，其他5个土地类型各有4个级别。住宅用地中，其最高级别（一级）基准地价为每平方米4425元；商服用地中，其最高级别（一级）基准地价为每平方米6375元。
与2011年调整后的商服、住宅用地基准地价相比，现行基准地价略有增长，以三级地价为例，上涨幅度为：商服用地14%、住宅用地17%。
2.保利正式进驻 大牌房企洛阳发力
继恒大、碧桂园后，又一个千亿房企进军洛阳！3月19日，郑州保利房地产开发有限公司（保利地产控股子公司）以4.80亿元总价投得洛阳地块的土地使用权。该地块位于古城路以南、长兴路以东，土地面积约6.53万平方米，为保利与建业携手共同开发建设，目前保利建业香槟国际已进入筹备期。保利的进驻，究竟会上演洛阳地产史上怎么的品牌传奇，大家都在拭目以待。
7月19日，洛阳碧桂园首次开盘，开盘当天1.5小时劲销6.6亿，刷新洛阳楼市单日单盘销售新纪录。 与此同时，已进驻洛阳多年的恒大绿洲以其特价房、高频率开盘营销策略卖得风风火火。而保利的进驻无疑为大牌房企抢滩洛阳的酣战又增添了一抹重彩。
3.微信购房季席卷洛阳 新媒体营销方兴未艾
随时移动互联网的发展，新媒体营销近年来在地产市场高歌猛进，发展迅猛。目前，洛阳绝大多数楼盘均开通了微信公众号，基于移动端的营销也层出不穷。6月28日，新浪乐居微信购房季正式启动，微信刮奖送礼盒、大淘金，大乐透、疯狂数钱、乐居云购等精彩活动轮番上阵。8月30日—31日，新浪乐居移动购房节“2014洛阳金秋房展会”在涧西区牡丹广场隆重启幕；9月6日—8日，移动购房节第二站在青年宫圆满落幕。两场展会均以微信活动为主题，为洛阳购房者带来全新的看房体验。
10月1日，君悦蓝庭携手新浪乐居推出“1元云购iPhone6”活动，融合微信、云购、iPhone6三大热门因素，将新媒体创意营销发挥到极致；11月初，君河湾联合新浪乐居启动“1元抢购摄位车”云购活动。自此，乐居云购成为新媒体时代房地产营销的一大利器。
4.洛阳成为新型城镇化试点
7月，国家11部委联合下发《关于开展国家新型城镇化综合试点工作的通知》，确定了全国62个地区作为新型城镇化综合试点。其中，洛阳市被确定为新型城镇化综合试点城市，成为我省唯一入选的省辖市。
未来，洛阳市将为非本地户籍人口颁发居住证，作为其居住年限凭证。持有本市居住证且与就业单位签订劳动合同满一年的农业转移人口可自愿在市区申请落户。城市区以外的城镇户籍完全放开。
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5.全民营销登陆洛阳
8月份，洛阳碧桂园全民营销微信平台上线，推荐购房成功，最高可得房款0.4%。随后，洛阳恒大绿洲发布全民营销上线消息，佣金0.6%至1%不等。9月初，洛阳建业桂园全民营销启动，将佣金提高到0.9%；11月初，路劲御城“云销宝”全民营销平台上线。此外，万众e家、开元壹号等项目也纷纷加入全民营销行列。自此，全民营销在洛阳房地产市场遍地开花。
6.洛阳华麟房产倒闭
2014年9月3日，涧西区辽宁路一大厦楼顶，多名群众手拉条幅讨说法，源于一房地产中介公司华麟房产人去楼空，有60余名群众通过该公司购买二手房，并且付首付款10万~50余万元，但均未能入住所购房屋。
据了解，华麟公司成立于去年5月14日，注册资本为200万元人民币，经营范围为房地产营销策划和房地产经纪，该公司洛阳总部位于涧西区，旗下门店30多家，遍布洛阳各城区。
9月8日，洛阳华麟房产幕后老板吴秉麟在北京落网，这个涉及11省区逾50城市140多家公司的房产中介帝国“兴麟系”轰然倒塌，同时，一个几千人受骗，涉及金额上亿的案件也浮出水面。
7.洛阳古城保护与整治进入实质性实施阶段
经过3年的酝酿和规划，9月25日，备受关注的洛阳古城(老城区东西南隅历史文化街区)保护与整治项目进入实质性实施阶段。未来，古城将成为以明清建筑风格为基调，集文化展示、文化创意、文化商业于一体的文化示范区。古城规划建设计划分期建设，实施范围为金业路以东，新街以西，中州东路以南，护城河以北，总占地面积1360亩，涉及征迁户9000余户2万多人，投资额达85亿元。
8.洛阳“楼市新政”出台
10月中旬，洛阳市政府常务会议召开，研究并原则通过了《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》。主要涉及三个方面的内容：一是解决购房人的困难，主要包括放宽购房条件，实行贷款利率优惠等措施。二是解决房地产开发企业的困难，主要包括降低监管资金比例、放宽预售条件、分期缴纳规费等措施。三是提升政府有关部门服务水平，减少审批环节，严格开发监管。
9.洛阳“地铁梦”更进一步
从2009年1月4日，洛阳市人民政府公布关于成立洛阳市轨道交通项目建设领导小组的通知，到2012年9月30日，线网规划完成，建设规划基本完成，土地利用控制性详规初步方案已确定，再到2013年8月22日左右，1号线、2号线的建设规划编制完成，并于8月底通过河南省发改委审核，洛阳的“地铁梦”正逐步实现。
如今，“地铁梦”又进一步。2014年，洛阳地铁建设近期规划的文物影响评价已通过
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国家文物局审批，环境影响评价也已通过专家评审。11月13日至15日，专家来到洛阳对《洛阳市城市轨道交通近期建设规划》进行评估，专家组会将评估意见上报国家发改委，通过国家发改委审批后，洛阳地铁将进入实质性建设阶段。
洛阳“地铁梦”的实现，无疑会对沿线相关房地产项目的发展产生重大影响，从某种意义上来讲，洛阳原有的房地产格局也将会因“地铁梦”重新洗牌，进而对洛阳楼市的发展产生重要影响。
10.新城市划分标准出台 洛阳降级
11月，国务院印发《关于调整城市规模划分标准的通知》，对原有城市规模划分标准进行了调整，明确了新的城市规模划分标准。
《通知》明确，新的城市规模划分标准以城区常住人口为统计口径，将城市划分为五类七档：城区常住人口50万以下的城市为小城市，其中20万以上50万以下者为Ⅰ型小城市，20万以下者为Ⅱ型小城市；城区常住人口50万以上100万以下者为中等城市； 100万以上500万以下者为大城市，其中300万以上500万以下者为Ⅰ型大城市，100万以上300万以下者为Ⅱ型大城市；城区常住人口500万以上1000万以下者为特大城市；城区常住人口1000万以上者为超大城市。
根据最新标准，全国大部分城市将会被降级，很多城区人口不到500万的，将不被定义为特大城市。城区人口193.33万的洛阳，由此前的特大城市连降两级，“沦为”Ⅱ型大城市。
五、洛阳城建交通规划
1.洛阳市规划8条快速路，覆盖内外环
未来洛阳内环、外环都将规划快速路，九都路与古城路、东公路、王城大道将共同升级为快速路，形成洛阳城区内部快速井字通道，同时，还将新建和续建北环快速路、西环快速路、东环快速路、南环快速路(腾飞路+高铁大道)，形成“环形+井字”快速路网。
在此基础上， 《规划》拟构建四横两纵两连接为主的结构性主干路布局，服务于片区之间快速通行。
四横：道北二路、中州路、开元大道、伊洛路 +伊南纬二路；
两纵：设华山路 +瀛洲路、定鼎路龙门大道；两连接：南昌路、解放路；
其他结构性主干道：机场路纱厂南路、启明北路白马寺路、伊洛大道、开拓大道； 《规划》建议，将快速路、主干路、次干路、支路的4级道路等级细分为14级，“根据服务服务范围和功能定位将其分为14级，有助于解决洛阳市面临的主、次、支比例失调，道路交通规划管理失控的局面。”李志朝举例说，在支路中规划特殊功能道路，如涧西街坊的临街小巷，以及洛浦公园堤顶路的慢行道等。
2.洛阳改善交通出行方式 打造三大客运交通枢纽
为方便市民和游客出行及货运快速中转，《洛阳城市综合交通发展战略规划》提出要突出发挥枢纽功能，改善交通出行方式的衔接问题。洛阳北郊机场、洛阳火车站、高铁龙门
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站将配套设置轨道交通车站、地面公交站、社会停车场、出租车营运站等设施，打造三大客运交通枢纽。
3.洛阳新区将开工建设29个项目 总投资57.3亿
2014年6至7月份集中开工项目共计29项，总投资57.3亿元，2014年计划完成投资14.3亿元。这些项目主要包括五类:
●基础设施项目：团结北路一期、白塔路二期、新源路二期、夏口路、淮南路、兴业路南延伸线一期工程、东环路一期入河箱涵工程、新区污水处理厂、伊河东延伸工程、酒流沟生态绿化项目一期、西北服务区-大石门工程、伊洛河水生态文明示范区伊河东湖项目、伊洛河水生态文明示范区伊、洛河连通项目，总投资12亿元，今年计划完成投资3.6亿元。
●产业项目：兰迪新型中空玻璃产品及设备产业化项目二期、洛阳祥凯有色金属加工制造项目、浙商产业园标准化厂房建设项目、洛阳中硅高科技有限公司多晶硅节能技改项目、洛阳大展金工机械设备有限公司厂区建设项目、古城机械厂A151发动机进排气件柔性生产
精加工项目、新奥燃气李屯调压站压力能利用项目，总投资14.1亿元，今年计划完成投资4.5亿元。
●社会事业项目：伊滨区寇店镇和谐社区综合服务中心、河南推拿职业学院新校区二期、龙和中学、伊滨一中，共4个，总投资3.6亿元，今年计划完成投资1.6亿元。
●服务业项目：绿都公司长夏门街、新奥集团洛阳游客接待中心、华景置业、洛阳厚朴置业发展公司洛龙区公务员小区社区中心，总投资27亿元，今年计划完成投资4.5亿元。
●村民安置项目：诸葛镇东山社区一期，总投资5000万元，今年计划完成投资800万元。
4.洛阳产业集聚区会议召开 力争超百亿元集聚区达15个
5月5日至6日，洛阳市领导陈雪枫、李柳身、鲍常勇、李少敏、刘应安等兵分三路，
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对各县(市)区产业集聚区和重大项目建设情况进行了督导检查，并于昨日召开产业集聚区暨重大项目建设工作会，会议下发了《2014年洛阳市产业集聚区全面提升发展实施方案》。
《方案》指出，洛阳将加快培育百亿、千亿特色产业集群，各产业集聚区要以区中园模式在各自范围内重点建设1至2个特色园区，力争每家产业集聚区在1至2年内形成一个超百亿的主导产业集群，打造省内、国内有知名度的区域产业品牌。到今年年底，全市主营业务收入超百亿元的产业集聚区力争达到15个，较2013年增加2个。其中超500亿元的2个，300亿-500亿元的5个，200亿-300亿元的1个。同时还要确保产业集聚区全年新开工亿元以上主导产业项目160个以上，全年竣工投产亿元以上产业项目160个以上。
5.洛阳市城市总体规划(2011年-2020年
根据《洛阳市城市总体规划(2011年-2020年)》，到2020年前，洛阳市城市规划区范围将在现有1610平方公里基础上，增至2405平方公里，中心城区面积也将达614平方公里。就洛阳的城镇化而言，《洛阳市城市总体规划(2011年-2020年)》提出，洛阳市将实施分区城镇化战略，保护南部山区，集中发展中、北部地区，重点发展市域东北部城镇密集地区。至2020年，市区总人口为740万人，城镇人口为480万人，城镇化水平将达到65%。
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第二部分：市场运行篇
一、全国房地产市场运行分析
1.2014全国房企排行榜
2014年度房企销售金额TOP20 销售金额 排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 14 16 17 18 19 20 公司名称 (亿元) 万科地产 绿地集团 万达集团 恒大地产 保利地产 碧桂园 中海地产 世茂房地产 华润置地 融创中国 富力地产 绿城中国 华夏幸福 龙湖地产 招商地产 金地集团 雅居乐 远洋地产 九龙仓 金科集团 2120 2080.2 1501 1376.3 1361.6 1250.1 1152 707.8 699.8 658 550 525.3 520 510 510 486.7 430 360 296.6 288
2014年度房企销售面积TOP20 成交面积 排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 公司名称 (万平米) 绿地集团 恒大地产 碧桂园 万科地产 万达集团 保利地产 中海地产 华润置地 世茂房地产 华夏幸福 龙湖地产 荣盛发展 雅居乐 金科集团 富力地产 金地集团 招商地产 中国铁建 融创中国 新城控股 2010.8 1901.7 1880.7 1783.9 1183.8 1065.6 950.6 659.5 583.4 570 470.9 467.6 442 427 396 393.8 351.7 321 315.5 295
2. 国房景气指数：
1-11月份，全国房地产开发投资86601亿元，同比名义增长11.9%，增速比1-10月份回落0.5个百分点。其中，住宅投资58676亿元，增长10.5%，增速回落0.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.8%。
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403020全国房地产开发企业本年到位资金 1-11月份，房地产开发企业到位资金110115亿元，同比增长0.6%，增速比1-10月份回落2.5个百分点，说明房地产开发商“缺钱了”，反映在土地市场上，就是开发商的土地10……购置面积减少。 2013-2014国房景气指数走势98979695949392…94.311月10月10月12月11月7月9月2月4月6月8月8月3月5月7月9月 3. 百城房价走势 根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，2014年以来，百城住宅均价进入调整期，自5月以来连续8个月环比下跌，全年累计下跌2.69%。截止到2014年12月，百城住宅均价10542元/㎡。 18
4.2013年和2014年百城价格累计涨跌城市数量对比
2014年百城住宅均价累计上涨的城市有15个，较2013年减少77个，上涨的城市分别为，3个一线城市、5个二线城市、7个三线城市，最大涨幅为12.43%，较2013年缩小15.9个百分点；累计下跌的城市有85个，较2013年增加77个，最大跌幅为19.55%，较2013年扩大5.64个百分点。
二、洛阳房地产市场运行分析
1.洛阳地产排行榜
2014年，由于全国房地产市场转冷，同时洛阳市场多个楼盘集体放量，洛阳市场一时间群雄逐鹿，硝烟四起，竞争的激烈程度达到了一个前所未有的高度，经过一年的激烈角逐，凭借强大的企业品牌优势，项目优势以及营销一线的顽强拼搏，升龙集团、建业集团、恒大集团荣膺2014年房企总销金额前三甲。
升龙集团继2013年之后再次蝉联洛阳房地产总销金额冠军宝座，凭借升龙广场，升龙城，升龙天玺（升龙又一城目前已售房源尚未完成备案，因此不在本次统计之中）多个区域，多盘联动的战略方针，实现总销15.08亿（已备案成交额），占洛阳整体市场份额的8.53%。其中升龙城项目总备案金额7.78亿元，升龙广场总备案6.24亿元为集团贡献了较大的市场占有率，持续强化了升龙集团在洛阳市场的品牌地位。
排名亚军的建业集团也毫不示弱，建业世纪华阳，建业龙城，建业桂园联动发力，最
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终取得13.38亿的总备案金额，其中建业华阳项目2014年备案金额8.17亿元，全市在售项目总销金额排名第二（其中有部分2013年销售份额，在2014年4月最后一期江山汇已经交房入住，目前该项目已经售罄）。
回顾2014，尤其值得一提的是，恒大集团和天基地产均凭借单个楼盘实现总销金额荣登排行榜第三第四名的成绩。恒大绿洲项目单盘备案金额11.46亿元，成功夺取洛阳房地产单盘总销冠军桂冠。天基地产的盛唐至尊项目更是逆市飘红，凭借日臻完美的产品品质，赢得了市场的尊重，在市场集团转冷的情况下，连续两个月实现认购金额超1亿元的销售业绩，更为难能可贵的是，2014年盛唐至尊的主打产品是以105-283㎡为主的三期玺园，全年住宅实现销售均价6495元/㎡。
另外，名门地产凭借名门世家项目，在2014年紧跟市场变化，快速调整经营战略，充分利用新媒体平台，微信平台等进行低成本高效率的营销，最终实现了单盘总销面积18.46万㎡的佳绩，住宅总销面积居全市第一。
1、2014年洛阳房企销售金额排行榜TOP10
2014年洛阳房企销售金额排行榜TOP10 排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
开发商 升龙集团 建业集团 恒大集团 天基地产 名门地产 宝龙集团 东方置地 天城地产 泉舜集团 绿都集团
面积（万㎡） 20.88
15.8 19.70 10.67 18.46 11.82 6.7 6.96 4.74 4.82
市场占有率 8.53% 7.57% 6.48% 4.04% 3.99% 3.97% 2.66% 2.13% 2.03% 1.91%
套数 2080 1112 2092 1308 1222 1170 549 671 578 399
金额（亿元） 15.08 13.38 11.46 7.15 7.05 7.01 4.7 3.77 3.59 3.37
2014年洛阳商品房市场成交金额排行榜 2、TOP20
金额 （亿元） 11.46 8.17 7.78 7.15 7.05 7.01 6.24 4.66 4.41 3.90
市场占有
率 6.48% 4.62% 4.40% 4.04% 3.99% 3.97% 3.53% 2.64% 2.50% 2.21%
面积 （万㎡） 19.70 7.30 10.78 10.67 18.46 11.82 8.16 8.59 8.10 5.57
均价 （元/㎡） 5816 11179 7216 6704 3821 5934 7655 5428 5448 7009
20
2014年洛阳商品房市场成交金额排行榜TOP20 排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
项目 恒大绿洲 世纪华阳 升龙城 金泰盛唐至尊 名门世家 宝龙城市广场 升龙广场 君河湾 五洲国际工业博
览城 东方今典
所属区域 瀍河区 涧西区 涧西区 洛龙区 高新区 洛龙区 西工区 瀍河区 西工区 洛龙区
套数 2092 420 972 1308 1222 1170 931 672 1249 456
11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
天城一品 泉舜财富中心 绿都塞纳春天 建业龙城 中弘卓越城 国色天香·万众e
家 大曌国际 建业桂园 加州1885 银隆开元名郡
西工区 洛龙区 洛龙区 洛龙区 涧西区 西工区 洛龙区 洛龙区 高新区 洛龙区
3.77 3.59 3.37 3.24 2.73 2.41 2.06 1.98 1.92 1.90
2.13% 2.03% 1.91% 1.83% 1.55% 1.36% 1.16% 1.12% 1.08% 1.07%
671 578 399 427 570 509 197 265 307 351
6.96 4.74 4.82 5.18 5.38 5.43 3.12 3.32 3.98 3.72
5425 7581 6998 6252 5083 4440 6590 5959 4818 5109
3、2014年洛阳商品房住宅市场成交金额排行榜TOP20
2014年洛阳商品房住宅市场成交金额排行榜TOP20 排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19
项目 恒大绿洲 名门世家 升龙城 金泰盛唐至尊 世纪华阳 君河湾 升龙广场 天城一品 中弘卓越城 泉舜财富中心 绿都塞纳春天 宝龙城市广场 建业龙城 万众e家 东方今典 大曌国际广场 路劲御城 银隆开元名郡 加州1885
所属区域 瀍河区 高新区 涧西区 洛龙区 涧西区 瀍河区 西工区 西工区 涧西区 洛龙区 洛龙区 洛龙区 洛龙区 西工区 洛龙区 洛龙区 高新区 洛龙区 高新区
金额（亿元）
7.59 7.05 6.80 5.88 5.23 4.63 4.62 3.78 3.26 2.90 2.77 2.74 2.68 2.41 2.31 1.98 1.98 1.90 1.90
市场占有率 5.13% 4.77% 4.59% 3.98% 3.53% 3.13% 3.12% 2.55% 2.20% 1.96% 1.87% 1.85% 1.81% 1.63% 1.56% 1.34% 1.34% 1.28% 1.28%
套数 1086 1222 941 857 293 657 813 671 608 337 362 545 373 509 277 204 289 351 290
面积（万㎡） 14.79 18.47 10.18 9.06 6.26 8.42 7.22 6.97 5.55 4.01 4.65 6.27 4.74 5.43 4.05 2.77 3.30 3.72 3.05
均价 （元/㎡） 5131 3819 6679 6496 8347 5495 6402 5426 5867 7228 5950 4377 5658 4440 5711 7151 5999 5108 6214 21
20
建业桂园
洛龙区
1.71
1.15%
257
3.01
5669
4、2014年洛阳商业产品成交金额排行榜TOP15
2014年洛阳商业产品成交金额排行榜TOP15 排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
项目
五洲国际工业博览城
世纪华阳 宝龙城市广场 升龙广场 恒大绿洲 洛阳市国际贸易中心
升龙城 正大国际城市广场 美茵湖高尔夫花园 绿都塞纳春天 东方今典 定鼎广场 金泰盛唐至尊 建业龙城 国宝花园
所属区域 西工区 洛阳新区 涧西区 西工区 瀍河区 西工区 涧西区 洛阳新区 洛阳新区 洛阳新区 洛龙区 老城区 洛阳新区 涧西区 新区
金额（亿元）
3.73 2.82 2.36 1.54 1.27 0.99 0.93 0.93 0.90 0.60 0.59 0.54 0.53 0.49 0.19
市场占有率 18.64% 14.10% 11.78% 7.67% 6.36% 4.95% 4.65% 4.63% 4.50% 3.00% 2.94% 2.72% 2.64% 2.47% 0.96%
套数 845 122 112 116 151 389 28 16 16 23 57 14 18 54 16
面积（㎡） 60206.88 7629.48 13230.97 8054.65 9470.32 12770.54 5604.68 3624.3 4140.47 4277.43 4619.03 2926.79 3056.58 4215.83 1908.37
均价 （元/㎡） 6195 36980 17823 19058 13444 7757 16585 25564 21730 14048 12722 18597 17284 11712 10101
5、2014年洛阳办公产品成交金额排行榜TOP10
2014年洛阳办公产品成交金额排行榜TOP10 排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
项目 恒生科技园 国宝华府写字楼
乾坤御苑 五洲国际 东方今典 863创智广场 建业高尔夫花园 宏矗时代行宫 升龙广场 世纪华阳
所属区域 洛龙区 洛龙区 洛龙区 西工区 洛龙区 经开区 洛龙区 高新区 西工区 涧西区
金额 （亿元） 0.82 0.80 0.64 0.61 0.58 0.37 0.24 0.14 0.14 0.12
市场占有率 17.78% 17.30% 13.88% 13.35% 12.59% 8.14% 5.30% 3.07% 3.07% 2.55%
套数 344 54 317 358 56 147 25 71 14 5
面积（㎡） 18593.46 7488.25 21827.56 19507.45 7269.18 8941.14 3592.57 2174.69 1802.91 1372.05
均价 （元/㎡） 4398 10627 2925 3147 7966 4189 6780 6500 7839 8535
6、2014年洛阳商品房市场成交面积排行榜TOP20
2014年洛阳商品房市场成交面积排行榜TOP20 排名 1 2
项目 恒大绿洲 名门世家
所属区域 瀍河区 高新区
面积（万㎡） 市场占有率
19.70 18.46
6.48% 3.99%
套数 2092 1222
金额（亿元） 11.46 7.05
22
3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
宝龙城市广场 升龙城 金泰盛唐至尊 君河湾 升龙广场 五洲国际工业博览城
世纪华阳 天城一品 东方今典 万众e家 中弘卓越城 建业龙城 绿都塞纳春天 泉舜财富中心 加州1885 银隆开元名郡 建业桂园 大曌国际
洛龙区 涧西区 洛龙区 瀍河区 西工区 西工区 涧西区 西工区 洛龙区 西工区 涧西区 洛龙区 洛龙区 洛龙区 高新区 洛龙区 洛龙区 洛龙区
11.82 10.78 10.67 8.59 8.16 8.10 7.30 6.96 5.57 5.43 5.38 5.18 4.82 4.74 3.98 3.72 3.32 3.12
3.97% 4.40% 4.04% 2.64% 3.53% 2.50% 4.62% 2.13% 2.21% 1.36% 1.55% 1.83% 1.91% 2.03% 1.08% 1.07% 1.12% 1.16%
1170 972 1308 672 931 1249 420 671 456 509 570 427 399 578 307 351 265 197
7.01 7.78 7.15 4.66 6.24 4.41 8.17 3.77 3.90 2.41 2.73 3.24 3.37 3.59 1.92 1.90 1.98 2.06
7、2014年洛阳商品房住宅市场成交面积排行榜TOP20
2014年洛阳商品房住宅市场成交面积排行榜TOP20 排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
项目 名门世家 恒大绿洲 升龙城 金泰盛唐至尊
君河湾 升龙广场 天城一品 宝龙城市广场 世纪华阳 中弘卓越城 万众e家 建业龙城 绿都塞纳春天 东方今典 泉舜财富中心 银隆开元名郡 路劲御城 加州1885 建业桂园 大曌国际广场
所属区域 高新区 瀍河区 涧西区 洛龙区 瀍河区 西工区 西工区 洛龙区 涧西区 涧西区 西工区 洛龙区 洛龙区 洛龙区 洛龙区 洛龙区 高新区 高新区 洛龙区 洛龙区
面积（万㎡）
18.47 14.79 10.18 9.06 8.42 7.22 6.97 6.27 6.26 5.55 5.43 4.74 4.65 4.05 4.01 3.72 3.30 3.05 3.01 2.77
市场占有率 4.77% 5.13% 4.59% 3.98% 3.13% 3.12% 2.55% 1.85% 3.53% 2.20% 1.63% 1.81% 1.87% 1.56% 1.96% 1.28% 1.34% 1.28% 1.15% 1.34%
套数 1222 1086 941 857 657 813 671 545 293 608 509 373 362 277 337 351 289 290 257 204
金额（亿元）
7.05 7.59 6.80 5.88 4.63 4.62 3.78 2.74 5.23 3.26 2.41 2.68 2.77 2.31 2.90 1.90 1.98 1.90 1.71 1.98
23
8、2014年洛阳商业产品成交面积排行榜TOP15
2014年洛阳商业产品成交面积排行榜TOP15 排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
项目
五洲国际工业博览城 宝龙城市广场 洛阳市国际贸易中心
恒大绿洲 升龙广场 世纪华阳 升龙城 东方今典 绿都塞纳春天 建业龙城 美茵湖高尔夫花园 正大国际城市广场 金泰盛唐至尊 定鼎广场 国宝花园
所属区域 西工区 涧西区 西工区 瀍河区 西工区 洛阳新区 涧西区 洛龙区 洛阳新区 涧西区 洛阳新区 洛阳新区 洛阳新区 老城区 新区
面积（㎡） 60206.88 13230.97 12770.54 9470.32 8054.65 7629.48 5604.68 4619.03 4277.43 4215.83 4140.47 3624.3 3056.58 2926.79 1908.37
市场占有率 18.64% 11.78% 4.95% 6.36% 7.67% 14.10% 4.65% 2.94% 3.00% 2.47% 4.50% 4.63% 2.64% 2.72% 0.96%
套数 845 112 389 151 116 122 28 57 23 54 16 16 18 14 16
金额 （亿元） 3.73 2.36 0.99 1.27 1.54 2.82 0.93 0.59 0.60 0.49 0.90 0.93 0.53 0.54 0.19
9、2014年洛阳办公产品成交面积排行榜TOP10
2014年洛阳办公产品成交面积排行榜TOP10 排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
项目 乾坤御苑 五洲国际 恒生科技园 863创智广场 国宝华府写字楼
东方今典 建业高尔夫花园 宏矗时代行宫 升龙广场 世纪华阳
所属区域 洛龙区 西工区 洛龙区 经开区 洛龙区 洛龙区 洛龙区 高新区 西工区 涧西区
面积（㎡） 21827.56 19507.45 18593.46 8941.14 7488.25 7269.18 3592.57 2174.69 1802.91 1372.05
市场占有率 13.88% 13.35% 17.78% 8.14% 17.30% 12.59% 5.30% 3.07% 3.07% 2.55%
套数 317 358 344 147 54 56 25 71 14 5
金额（亿元）
0.64 0.61 0.82 0.37 0.80 0.58 0.24 0.14 0.14 0.12
数据说明：
1、企业范畴：主营业务在洛阳主城区五大行政区域的房地产开发企业；
2、项目属性：本榜单成交数据中，凡涉及商品房销售排名的，则包含商品住宅、商业、办公（含SOHO）、车库/车位等所有在售物业类型；
3、数据来源：涉及的销售金额及销售面积均为统计周期内的合同签约备案数据，源自洛阳市房管局备案数据；
4、时间跨度：2014年1月1日至2014年12月31日；
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5、榜单数据均来源于福建智恒投资有限公司（简称智恒投资）河南分公司策划中心市场研究数据平台。
2.土地市场分析 Ⅰ、土地成交分析
商品房土地成交情况 时间 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年
成交（幅）
20 40 102 27 33 32
成交面积（亩）
844 2576 5707 2297 2582 3048
成交金额（万元）
85111 396346 842480 482433 491103 505508
单价（万元/亩）
101 154 148 210 190 166
数据来源：洛阳国土资源局网站
2014年，洛阳市区经营性土地成交32幅，成交量3048亩，相比2013年上涨18%，土地出让金平均亩单价166万元/亩，同比下降12.6%。从土地成交量来看，未来市场上新增商品房供量仍将持续增加，未来竞争将更为激烈。
Ⅱ、2014年土地供求分析
数据来源：洛阳国土资源局网站
2014年全年洛阳市土地供应254.3万㎡，成交203.19万㎡，得益于2013年市场的火爆，1月份土地供量大增，达到40.76万㎡，9月份成交量全年第一，49.82万㎡。
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Ⅲ、各区域土地成交情况
通过对全年数据的分析整理，我们可以发现洛龙区再次成为洛阳房地产热点区域，全年成交土地14幅，总面积1401.82亩的成绩，稳居各区域榜首地位。其中郑州保利地产拿下的98亩位于古城路以南，长兴街以东的地块，必将成为2015年洛阳房地产市场的一颗新星。老城区十字街改造工程也进入实质阶段，升龙集团拿下161.78亩老城区春都路与经八路交叉口西北角地块，标志着升龙集团深耕洛阳的战略又迈出了坚定的一步。瀍河区河南同元文化古镇旅游开发有限公司共拿下494亩土地打造新型旅游地产，河南洛阳龙门行宫国际酒店股份有限公司取得的116.55亩龙门石窟世界文化遗产园区东草店村地块等一系列旅游类地产项目的实施，进一步坚实了洛阳建设国际文化旅游名城的基础。
Ⅳ、重点地块信息汇总
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3.商品房市场分析
洛阳近年来整体房地产走势分析
数据来源：洛阳房管局
经过2013年的火爆市场，2014年整体房地产市场回归平稳发展事态，全年总销面积339.09万㎡，较2013年下降14.28%，全年成交金额176.79亿元，较2013年下降14.16%，商品房均价5213.8元/㎡，较去年仅有小额增长，考虑到货币金融等因素，实质上今年房价较去年有了小幅下滑。
数据来源：洛阳房管局
相比2013年，2014年商品房供应较为平均，12月供量最高达到48.64万㎡。
数据来源：洛阳房管局
从数据上可以看到，2014年全年成交均价有较大波动，整体线性趋势不明显，涨跌起
27
伏较2013年更为频繁，从年初成交均价达到5788元/㎡的历史高点，到2014年9月4890元/㎡，这些数据变化的背后反映了洛阳2014年楼市的激烈竞争，各个区域多个楼盘纷纷根据市场变化调整价格策略，相信在新的一年这种趋势和变化将持续下去。
4.商品房住宅市场分析
数据来源：洛阳房管局
2014年洛阳商品房住宅全年成交均价4916.12元/㎡，较2013年上涨5.6%；总成交面积301.03万㎡，较2013年下降14.24%，总成交金额147.99亿元，同比下降9.8%。
数据来源：洛阳房管局
数据来源：洛阳房管局
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数据来源：洛阳房管局
2014年洛阳市商品住宅市场面积区间成交中，120㎡-140㎡区间的成交量最大，占总成交量的24.5%。
从各面积区间段来看，2014年100㎡以上大中户型的成交量占比相较2013年有了一定提升，而50-70㎡及90-100㎡的中小户型成交占比同比下降。
数据来源：洛阳房管局
2014年洛阳市商品住宅市场价格区间成交中，3000元/㎡-4000元/㎡的住宅成交量最大（多为团购项目），占总成交量的23.04%；6000元/㎡ -7000元/㎡ 的住宅排名第二，占比15.17%；其次为5500元/㎡ -6000元/㎡，占比13.78%。
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5.商业产品市场分析
数据来源：洛阳房管局
商业产品均价逐年递增趋势明显，但2014年成交量，成交金额较2013年均有较大减幅，全年成交面积14.17万㎡，较2013年下降33.33%，成交总金额20亿元，较2013年下降22.7%，全年成交均价14121.38元/㎡，较2013年上涨15.35%。
数据来源：洛阳房管局
数据来源：洛阳房管局
商业产品单月价格变化较大，主要源于每个月份不同项目销量的变化，其中世纪华阳6期商业，升龙城商业，升龙广场商业均拉升了整体市场均价。（此类项目商业均价见智恒洛阳2014楼市排行榜）
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数据来源：洛阳房管局
2014年洛阳市商业市场面积区间成交中，50—70㎡商铺的成交套数最多，占总成交量的30.5%。其中主要集中在五洲国际工业博览城、恒大绿洲和世纪华阳等项目上。
从各面积区间段来看，2014年商业成交中，中小面积商铺的成交面积比去年有了明显增多，而大面积铺位则下降明显。
数据来源：洛阳房管局
2014年洛阳市商业市场价格区间成交中，6000元/㎡-8000元/㎡的商铺成交量最大，占总成交量的30.43%。2013年价格集中在8000元/㎡-10000元/㎡，热销商铺价位较2013年均价有所下降。
从各面积区间段来看，8000元/㎡以上的商业数量和比例较2013年急剧减少，而中低端价位商铺比重急剧增多。
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6.办公产品市场分析
数据来源：洛阳房管局
2014年全市办公产品成交均价6228.19元/㎡，同比下降2%，成交面积7.45万㎡，同比下降48.7%，总金额4.64亿元，同比下降49.78%。
数据来源：洛阳房管局
2014年办公类产品主要来自经开区部分楼盘以及国宝写字楼，泉舜186。
数据来源：洛阳房管局
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7.公寓产品市场分析
数据来源：洛阳房管局
数据来源：洛阳房管局
8.各板块市场分析
数据来源：洛阳房管局
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数据来源：洛阳房管局
数据来源：洛阳房管局
数据来源：洛阳房管局
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数据来源：洛阳房管局
数据来源：洛阳房管局
数据来源：洛阳房管局
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数据来源：洛阳房管局
数据来源：洛阳房管局
数据来源：洛阳房管局
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第三部分：市场营销篇
一、2014年洛阳房地产热点营销事件关注
2014年洛阳楼市竞争更为激烈，营销活动也不断出新，随着楼盘项目的增多，如何才能更吸引消费的眼球，成了每个地产策划人员必须思考的问题。当然对比郑州的“众筹购房”，万科的“安全套”营销，洛阳在营销思维的创新上还有所欠缺，但是随着洛阳房地产市场的不断进步和提升，相信在2015年，我们将体验到更多更为创新，新颖的营销活动，本次我们选取了几个2014年比较有影响力的楼盘活动和大家共同分享—— 1. 鼎盛国际
2014年洛阳市全民健身活动年启动仪式。
3月29日上午9点，“2014年洛阳市全民健身活动年启动仪式”在鼎盛国际营销中心前广场盛大举行。活动现场高朋满座、贵宾云集，上千名嘉宾亲临现场。
本次活动汇聚了庞大的明星阵容，河南卫视品牌栏目《武林风》主持人郭晨东担纲主持，国际巨星甄子丹莅临助阵，将现场气氛推向高潮。此外，爱朵女孩、半吨组合、少林武僧表演、太极表演等精彩纷呈的节目也为现场观众奉上一场丰盛的视听盛宴。
智恒点评：明星活动从来都是楼盘营销中的重头戏，此次活动也不例外，鼎盛国际此次邀请了国际巨星——甄子丹亲临，结合项目的定位，产品的设计将楼盘的知名度推向了一个全新的高度。在未来的营销中，产品品质的提升决定项目成败的关键，结合产品特质做出的一系列营销活动才能起到事半功倍的效果。
2. 开元壹号
5 月 11 日注定是非凡的一天“5 月 18 日，我在开元壹号，嫁给你”的口号响彻了整个洛城。
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大批穿着礼服的新娘出现在宝龙、泉舜、南昌路丹尼斯、万达、王府井、建业凯旋广场等洛阳各大商圈，整个洛城一片喜庆、热闹非凡。
当天，4辆大巴车载着数百位身着洁白礼服的新娘穿梭在洛阳的大街小巷，不知道的路人以为这是在举办集体婚礼呢。
上午10点半，百余位新娘快闪出现在泉舜购物中心，顿时为整个商圈注入了一股新鲜的活力，只见新娘们摆出各种造型，吸引了众多路人纷纷拿出手机拍照，发微博、朋友圈。但片刻过后，新娘们又集体消失无踪，在大家心中蒙上了一层神秘的面纱。
当然，有心的路人，看到新娘们手中的手举牌“5月18日，我在开元壹号嫁给你”，便产生疑问：“开元壹号，不是买房子的吗？难道买房还送新娘？”
智恒点评：量变引起质变，当一大波新娘向你袭来的时候，你还有什么理由去拒绝呢，这就是开元壹号，2014年整个经开区竞争更为激烈，如何在有限的市场空间更多的占有客户是经开区楼盘必须思考的问题。
3. 泉舜财富中心
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泉舜购物国际狂欢季暨洛城女神选拔赛火热举行
“洛城女神”暨泉舜购物形象大使选拔赛得到洛阳日报报业集团、泉舜集团(洛阳)置业有限公司的大力支持，其由洛阳欣闻广告公司整合营销中心、洛阳牡丹印象会展有限公司、洛阳盛世华彩文化传播有限公司承办，洛阳网、洛阳私家车广播FM102.1、洛阳市杂技团、国庆模特训练机构协办。
智恒点评：2014年洛阳商业市场中的重头戏莫过于泉舜财富中心国际购物广场的开业，连续一周的狂欢，让人们再次见证了泉舜集团的实力，洛阳第一大核心商圈泉舜商圈的价值逐步凸显，为项目高端办公产品的销售加分不少。
4. 世纪华阳
世纪华阳江山汇4月19日-20日维多利亚的秘密秀火辣上演！
夜色迷人，光影交织。让俏丽的身影在灯光四射中，艳惊四座，一道潜藏在暮春中的秘密风景，璀璨来袭。4月19-20日江山汇维多利亚的秘密内衣秀，在世纪华阳销售中心火辣上演，给江山汇的尊贵客户们带来了一次颠覆感官的饕餮盛宴。
此次活动是由江山汇主办，洗车的王国，哈雷俱乐部，亿佰欧和凰庭艺家协办的高级定制活动，
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只有拥有江山汇邀请函的尊贵客户才能参加。活动分为男女专场，每天从晚上 6点30分开始，4月19日为女士专场，4月20日为男士专场。现场除了维多利亚的秘密撩人的内衣秀表演外，还有改装车、哈雷摩托展，凡到场客户还可以参加微信摇一摇的抽奖环节，抽取江山汇购房特权卡及其他大奖。在蓝调乐队的现场演绎和精致糕点的点缀中，客户们进入了一场如梦如幻的视觉盛宴。
智恒点评：香车美女永远是财富圈子永恒的话题之一，而建业世纪华阳更是将“圈子”这个词演绎到了极致，作为洛阳市房地产界的传奇项目，建业华阳似乎总是那么从容的就占据了高端的圈层，都说高处不胜寒，可是每年精彩的销售数据总是在向人们展示——有钱的圈子就是这么任性。可是作为房地产从业者，在这个项目完美结案之后再来回顾，就会发现，成功绝不是偶然。产品力致胜是有实力，有远见房企生存发展的关键，当然如何平衡成本与产品品质的关系是每个房企未来发展的主要难题。
二、热点楼盘开盘统计
2014年全年洛阳市主要楼盘开盘56次，全市各项目营销节点较往年更为密集，推盘节奏加快，但是开盘去化率普遍偏低，小步快跑的营销策略已经逐步代替大开大阖式的集中开盘。 40
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三、媒体投放分析
1.全年晚报报广投放次数及各区域投放情况
2014年洛阳市全市在洛阳晚报共投放报广830篇，其中洛龙区投放量最高，为334篇，占比40%；涧西区次之，为234篇，占比28%。
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2.全市各物业类型产品报广投放情况
2014年，各物业类型产品中，普通住宅在洛阳晚报共投放584版报广，占比70%，位居第一名；别墅产品，投放147版，占比18%，位居第二名位置，这主要是得益于2014年名门半山溪谷，碧桂园，龙门壹号，英和紫悦府多个别墅楼盘集中面世，一改往年国宝花园一家独大的局面，在可以预计的未来1-2年内，洛阳别墅市场将迎来一轮前所未有的竞争。
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3. 2014年洛阳市报广投放诉求分析
2014年全市，促销类报广数量最多，达417版，占比50%，这也从一个侧面反映了2014年洛阳楼市的变化，整体市场竞争加剧，已各类优惠措施作为吸引客户眼前的促销诉求成为项目推广宣传的重要手段；其次，新项目新产品的公开亮相宣传类的报广为315篇，占比38%，名列第二，这也说明了2014年新增项目较大，未来整体市场竞争氛围不减。
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4. 2014年洛阳市报广投放量排行榜
2014年报广投放量依旧是恒大绿洲排名第一，全年采取线上线下大规模多维度营销推广，紧跟市场变化，主打优惠促销类诉求，销售上配以各种优惠手段，购买住宅返现的新型模式也极大的刺激了消费者，最终整个项目在2014年逆市飘红完成了13个亿的认购金额，备案金额达到11.46亿元。
名门地产的高端别墅项目半山溪谷在今年也正式亮相，报广投入仅次于恒大，有效提升了项目的市场品牌认知，半山溪谷项目目前正在火热认筹中，样板示范区已经完美展现。
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第四部分：未来展望篇
房地产市场总结及展望
2014年在紧张激烈的市场竞争氛围中落下了帷幕，回首这一年市场的变化可谓让人应接不暇，尤其是在刚刚经历过火爆的2013,2014年的种种变化，现在回想起来似乎还给人一种不真切感。但事实就是这么任性的摆在人们的面前，在可以预计的未来两到三年的时间里，竞争的新常态将持续的进行下去，尤其是在洛阳市场，在蛋糕份额增长有限的情况下，进入市场的角逐者越来越多，强者恒强，弱者将被无情的绞杀，也许这才是一个真正正常的市场，重视产品，重视营销，尊重市场，尊重消费者的企业才能生存强大！这将是一个最坏的时代，也会是一个最好的时代，这里充满失败和绝望，这里也同样充满了希望和发展！
展望2015，洛阳供应将持续增加，且各区域均有大型品牌项目入市。
自北向南看起，道北区域凯瑞红山乡，和昌中央城邦均已蓄势待发，一个是本土名企，一个是跨国大鳄，外围还有天城一品等项目虎视眈眈，未来西工涧西北部区域必将硝烟四起；洛阳西部正商城，名门半山溪谷，路劲御城，升龙又一城，繁华城一时间大盘云集，战云密布；大洛南地区一向是洛阳地产市场兵家必争之地，在2015随着保利建业香槟国际的入市，整个洛阳市场在产品，品牌的提升上必将迎来新的发展；老城区升龙集团转型大作——金元古城项目已经拉开序幕，目前升龙集团已经为这块热土准备了最为优质的人力，财力及全方位的营销资源支持，这个项目甚至可以说将影响未来老城区乃至整个洛阳的城市地位，经济发展；老城北部协和和园也将在2015年揭开面纱，加入到洛阳高端楼市的竞争中去；在中心城区，最令人瞩目的还是丹尼斯集团的首个大型地产项目——丹尼斯九洲广场项目，据悉该楼盘是一个集旅游，商业，高端办公，高端住宅等多种功能于一体的综合地产项目，建成后将成为构架洛阳打造国际文化旅游名城的三驾马车之一！
2015年洛阳楼市将持续变革，产品力，品牌，更为专业高超的营销手段将成为决定项目成败的关键。
备注：以上市场方面的相关数据来源于房管局统计数据、官网发布数据及智恒策划中心市场调研数据库，更多研究资讯，敬请持续关注公司官方网站（http://www.zhdc-china.com/）及公司官方微信（zhihengluoyang）
福建智恒投资有限公司（简称智恒投资）河南分公司策划中心
2015年1月
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